开发商未取得竣工验收备案表交房要担责-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)皖12民终1250号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实

界首某泉置业有限公司（以下简称"某泉公司"）系"栖霞锦绣城"的开发商，李某、徐某与某泉公司于2017年9月8日签订《商品房买卖合同（预售）》购买该公司开发建设的"栖霞锦绣城"14幢2单元4层401号房屋，总价款为747530.00元。该合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1.2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交接时间和手续约定：出卖人应当在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。

合同签订后，李某、徐某按约定支付了房屋价款，并在2019年5月10日取得房屋。涉案商品房于2019年1月30日完成建设工程竣工验收备案。

法院判决结果：一审判决某泉公司赔偿李某、徐某逾期交房违约金5232元；二审法院驳回开发商上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范指南

这个案子看似简单，却给所有开发商敲响了警钟：房子建好了≠能交房！ 很多企业以为只要房屋质量没问题，就能通知业主收房，但法律和合同对交房有严格规定。本案中，某泉公司在2018年11月20日通知交房时，房屋还没拿到"竣工验收备案表"，结果白白赔了5000多元违约金。

为什么开发商要赔钱？

1. 合同白纸黑字写清楚：双方签合同时明确约定，交房必须同时满足两个条件——取得竣工验收备案表+房屋测绘报告。
2. 竣工备案是"硬门槛"：法院明确指出，商品房涉及居住安全，竣工验收备案是法定交房条件，缺一不可。开发商说"房子质量没问题"不能成为免责理由。
3. 违约金按天算很"烧钱"：本案违约金看似每天只罚总房款的万分之一（74万房子每天70多元），但逾期69天就累积到5000多元。若逾期半年，可能要赔3万+！

企业如何避免"踩坑"？
✅ 交房条件要"双确认"：

• 签合同时，务必核实当地对商品房交付的法定要求（各地可能有差异），不要承诺做不到的条件。
• 合同中避免写"房屋质量合格即可交房"等模糊条款，必须明确列明所有证明文件名称（如竣工验收备案表、测绘报告等）。

✅ 时间管理要"留余地"：

• 竣工验收备案流程通常需1-3个月，合同约定的交房日期应比预计备案完成日提前2-3个月。
• 若预计无法按时备案，立即书面通知业主协商延期，并保留沟通证据，比强行交房赔违约金划算得多。

✅ 交房通知要"讲证据"：

• 发出交房通知前，必须确认所有文件已齐备，并在通知中附上备案表等证明文件复印件。
• 切忌口头通知！书面通知要通过EMS邮寄（保留回执）或微信/短信发送（截图存证），避免业主说"没收到通知"。

真实教训：去年有家企业因提前1个月通知交房（实际未备案），被20多户业主集体起诉，最终赔偿38万元。而提前1天完成备案的企业，全年零诉讼——省下的律师费够多请半年法律顾问！

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