国企接管已出租房屋后不能既收租金又赶人-和县房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0523民初5312号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实

2016年5月12日，陈某银与高某签订《房屋租赁合同》，约定陈某银将原织带厂内的三栋房屋及房屋南面土地出租给高某用于经营幼儿园，租赁期限十五年，自2016年5月12日至2031年7月12日（含2个月装潢免租期），每年租金10万元。先付租金，每年12月1日至月底交纳下一年的租金。协议签订后，陈某银将租赁物即房屋和土地交付高某。高某向和县教育局申请开办“和县小某马幼儿园”，2017年11月9日和县教育局批复同意高某设立“和县小某马幼儿园”，并向高某颁发了《中华人民共和国民办学校办学许可证》，“和县小某马幼儿园”校长为高某。2018年3月29日和县民政局向高某颁发《民办非企业单位登记证书》，高某为“和县小某马幼儿园”的负责人。

因“和县护城河治理元真街段征迁改造”项目建设的需要，2019年8月5日和县某地房屋征收管理中心与陈某银签订了《城市房屋征收补偿安置协议》，征收了和县小某马幼儿园使用的房屋土地。房屋征收完毕后，和县小某马幼儿园继续经营没有搬离。2022年11月4日、2022年12月23日，高某向和县某投公司支付租金30万元，2023年6月7日和县某投公司向高某出具了一张金额为30万元的安徽增值税普通发票，该发票上载明“经营租赁其他住房租赁服务”、“房屋占用费2019.7.12—2022.7.11”字样。

2023年5月份和县某投公司委托马鞍山市远程拍卖有限责任公司代理公开招租案涉房屋，马鞍山市远程拍卖有限责任公司于2023年5月9日10时至2023年5月10日10时在淘宝网和县公共资源交易监督管理局资产竞价网络平台上对案涉房屋公开招租。和县小某马幼儿园（高某）参加竞价。成交人姓名邓荣，成交金额180,000元。

2023年6月13日和县某投公司向高某送达《关于要求小某马幼儿园限期腾空场地的告知函》，高某当场提出异议，并于2023年6月25日向和县某投公司送达书面《异议书》，提出和县某投公司将高某未到租期的房屋公开招租，侵害了高某的租赁权，并要求和县某投公司及时纠错。2023年8月22日，高某向和县某投公司支付了2022年7月12日至2024年7月11日期间两年租金20万元。和县某投公司至今既未退回又未向高某开具税务发票。

2023年10月31日和县某投公司向法院提起诉讼要求高某腾空返还房屋。
法院判决结果：驳回和县某投公司的全部诉讼请求，案件受理费由其自行承担。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案子说清楚了一件事：企业（尤其是国企）在接管已出租的资产后，如果一边收租金、一边赶人，法院大概率会判你败诉！

为什么？关键看两个动作：

1. 收租金就是默认合同继续有效：和县某投公司在房屋被征收后，不仅没通知高某搬走，反而收了他50万元租金（2019-2024年），还专门开了发票写明租期。这相当于对高某说：“原合同我认，你接着用”。
2. 矛盾行为等于自打脸：公司一面让高某交钱继续经营，一面偷偷把房子挂网招租，最后又拿着招租结果赶人——法院直接指出：“你既想收钱又想赶人，太不合理！”

企业最容易踩的3个坑：

• 坑1：当“沉默的大多数”
  接管资产后，对原租约不表态、不处理。以为拖着就能自动解约？错！像本案中，公司不通知腾房、还收租金，法院直接推定“你默认合同继续”。
  ✅ 防范口诀：接管时立刻做决定——要么书面通知“原合同到期终止”，要么签新协议。别当“闷葫芦”！

• 坑2：行为前后矛盾
  比如一边让租客交2024年的租金，一边对外招租说“这房子能租3年”。租客付了钱，你又说“我招到新租客了，你滚”。法院一看：这不耍赖吗？
  ✅ 防范口诀：收钱=认合同，赶人=解约。两件事不能同时干！如果要招新租客，必须先退掉老租客多交的钱，并书面解除合同。

• 坑3：当“甩手掌柜”
  尤其是管理国有资产的国企，以为“房子姓公就能随便收”。但法院强调：你代表国家管资产，更要守规矩！像本案公司提交的请示文件里写明“只招租到期房屋”，却硬把未到期房子挂网，属于程序违规。
  ✅ 防范口诀：处置资产前查清三件事——租约到哪天？租客交钱到何时？招租条件是否写清楚？

一句话总结：接管出租资产时，态度比速度重要。宁可花1天时间发个书面通知，也别拖半年收钱又赶人——前者花10块钱邮费，后者可能赔10万诉讼费！

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