土地租赁合同违约金约定过高法院会大幅调低-和县合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2021)皖0523民初3995号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年09月14日，安徽某博生态农业有限公司与和州蔬菜公司、和缘公司在安某的见证下签订《转租协议书》，和州蔬菜公司将租赁安某的105.27亩土地转租给安徽某博生态农业有限公司从事农业项目。《转租协议》约定转租期限自2017年10月1日至2024年9月30日，租金直接支付给安某，按每亩每年800斤中灿稻上一年度国家发改委发布的最低收购价支付，安徽某博生态农业有限公司逾期支付土地租金的，每日按年租金5%支付滞纳金。2020年6月1日，安某与和州蔬菜公司签订《解除投资协议书》。同日，安徽某博生态农业有限公司与和州蔬菜公司、和缘公司签订《解除转租协议》。2020年6月2日，安徽某博生态农业有限公司与安某签订《投资协议书》，约定安徽某博生态农业有限公司承租台创园105.27亩土地从事草莓园种植。租赁期限至2024年9月30日结束，租金按每亩每年800斤中灿稻上一年度国家发改委发布的最低收购价支付，安徽某博生态农业有限公司于每年的10月1日前提前支付下一年度租金。安徽某博生态农业有限公司逾期支付土地租金的，每日按年租金5%支付滞纳金。安徽某博生态农业有限公司在履行转租合同及投资协议过程中，租金仅支付到2019年9月30日，截至该日安徽某博生态农业有限公司尚余租金8454.08元（2017年10月1日至2018年9月30日欠付34533.76元，2018年10月1日至2019年9月30日，超额支付租金42987.84元），2019年10月1日至2021年9月30日的租金，至今未足额支付（2019年中灿稻国家发改委发布的最低收购价为1.26元/斤，2020年中灿稻国家发改委发布的最低收购价为1.27元/斤）。

2019年3月15日，安某与安徽某博生态农业有限公司签订《土地临时租赁协议》，安徽某博生态农业有限公司租赁安某土地464.25亩，租赁期限一年，费用为300元/亩，租赁期限自2019年3月1日至2020年3月1日。双方未约定租金支付期限，租赁期满后，安徽某博生态农业有限公司至今仍继续使用安某的土地。

《土地临时租赁协议》签订后，安徽某博生态农业有限公司仅支付2019年3月1日至2020年3月1日期间的租金12000元，剩余租金及2020年3月2日至2021年9月3日（安某起诉之日）期间的租金仍未支付。

另查明，安某对2020年1月1日至2020年12月31日的租金按每亩每年600斤中灿稻上一年度国家发改委发布的最低收购价支付。

法院最终判决安徽某博生态农业有限公司支付安某租金406219.23元及逾期付款违约金，其中《投资协议书》部分欠款按年利率5%计算违约金，《土地临时租赁协议》部分欠款按年利率3.85%计算违约金，同时驳回了安某的其他诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案例告诉我们一个非常重要的法律风险点：合同中约定的违约金不是越高越好，约定过高反而可能"竹篮打水一场空"。

安徽某博生态农业有限公司在合同中约定"逾期支付租金，每日按年租金5%支付滞纳金"，这个标准换算成年利率高达182.5%（5%×365天）！这比银行贷款利率高出十几倍。但法院审理后认为这一标准"明显过高"，最终将违约金大幅调低至年利率5%和3.85%。

为什么法院会这样做？判决书说得很清楚：法院考虑了安徽某博生态农业有限公司是农业企业，这个行业"除受市场行情影响外，受气候影响较大"，再加上"自2020年至今，疫情影响始终存在，经营成本及风险均显著升高"。法院认为过高的违约金不利于企业生存发展，也违背了公平原则。

对企业来说，这个案例有三个关键风险点需要特别注意：

第一，违约金条款不是"狮子大开口"就有效。很多企业在签订合同时认为"违约金写得越高越好"，可以吓阻对方违约。但法律有明确规定，违约金应当"以补偿为主，惩罚为辅"。如果约定的违约金明显高于实际损失，法院有权调低。像本案中182.5%的年化违约金，法院直接砍到5%左右，企业原本想通过高违约金获得的保障几乎落空。

第二，临时租赁转长期使用风险大。安徽某博生态农业有限公司在《土地临时租赁协议》到期后继续使用土地，形成了"不定期租赁"。这种情况下，合同随时可能被解除，租金支付规则也发生变化（比如本案中违约金标准就降低了）。企业如果需要长期使用某块土地或设备，一定要及时签订正式长期合同，避免"临时转长期"带来的不确定性。

第三，租金调整要有明确依据。本案中安某对2020年租金从"每亩800斤稻"调整为"每亩600斤稻"，法院认可了这种调整。但如果企业遇到类似情况，一定要有书面依据或双方确认，不能单方面随意调整。否则可能构成违约，反而要承担赔偿责任。

给企业的实用建议：

1. 约定违约金时，参考银行贷款利率（目前LPR约3.45%）的1.3-1.5倍比较稳妥，不要盲目追求"天价违约金"。
2. 临时使用他人财产超过合同期限的，一定要及时补签正式合同，明确权利义务。
3. 涉及价格调整的，保留好政策文件、市场行情等证据，最好在合同中提前约定调整机制。
4. 保留所有付款凭证，像本案中安徽某博生态农业有限公司超额支付的租金能抵扣后续欠款，就是靠这些凭证。

合同不是写得越狠越有保障，而是要合法合理才能真正保护自己。企业在签订合同时，眼光要放长远，考虑对方的实际履约能力，设定公平合理的条款，这才是真正的风险防范之道。

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