物业服务质量不达标业主可要求减交物业费-凤台物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初2368号（一审）
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果
凤台县某居物业管理有限公司系通过招投标程序确定为凤台县"稻香花园二期"提供物业服务的单位。缪某系该小区4号楼1104室业主，房屋建筑面积115.07平方米。2022年3月14日，双方签订《稻香花园前期物业管理服务协议》，约定高层住宅收费标准为1.15元/月·平方米。某居物业公司依约向小区提供物业服务，但缪某欠2022年12月29日至2023年12月28日期间的物业费。

缪某对欠费事实不持异议，但认为物业收费高、某居物业公司未能履行合同义务（反映小区内多户业主房屋内电线被盗、消防设施不完善、地下停车库无法使用、小区监控缺失等问题），主张应按每月每平方0.8元收取物业费。某居物业公司辩称消防设施、地下停车库未移交，监控设备未安装属于历史遗留问题，不应归责于其公司。

一审法院判决缪某支付95%的物业费1508元，驳回某居物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求。二审法院维持驳回滞纳金请求的判决，但将物业费比例调整为85%，即缪某只需支付1349.77元。

三、核心风险警示：服务质量瑕疵=收费打折！
这个案例看似是业主和物业的"拉锯战"，实则给所有企业敲响警钟：签了合同不等于能全额收款，服务不到位，法院有权直接"打折"！ 具体有三大关键教训：

1. "历史遗留问题"不是免责金牌
某居物业公司反复强调消防设施、地下车库等问题是"前物业公司留下的"，但法院根本不买账。判决书明确指出："即使这些问题不是你造成的，作为服务方也应积极协调解决"。
⚠️ 企业风险提示：

• 接管新项目时，必须做书面设施设备交接清单，明确哪些问题需原责任方解决；
• 遇到历史遗留问题，要保留向开发商、政府部门的书面反映记录（如二审中某居提交的《车库移交通知》就被采信）；
• 切勿在服务协议中笼统承诺"全面管理"，对未移交设施应明确排除服务范围。

2. 服务质量瑕疵=滞纳金彻底泡汤
某居物业公司不仅没收到全额物业费，连1737元滞纳金也被法院全部驳回。关键原因在于：自己违约在先，无权要求对方承担违约责任。
⚠️ 企业风险提示：

• 合同中的"滞纳金条款"不是"免死金牌"！若企业自身服务不达标，这类条款直接失效；
• 必须建立服务过程留痕机制：每日巡查记录、业主投诉处理台账、维修前后照片等，否则像本案中"摆拍质疑"会让证据失效；
• 小问题不处理=大风险：多户电线被盗、消防通道堵塞等，看似是"小事"，但累积起来就会成为业主拒缴费的合法理由。

3. 业主"拒交全款"也不明智，但企业会更吃亏
缪某想完全拒交物业费，法院也没支持。但注意：业主最多损失5-15%费用，企业却可能血本无归！本案中某居物业公司为追讨1587元，付出两审诉讼费、律师费、时间成本，实际回款还打了8.5折。
⚠️ 企业最优策略：

• 发现业主欠费时，先自查服务质量：是否及时处理了报修？公共区域是否整洁？
• 主动提供服务改进方案，比发律师函更有效（如本案中某居强调"春节修水管摔死员工"反而引发反感）；
• 对确有历史遗留问题的小区，提前在合同中约定阶梯式收费标准（如设施完善后提价），避免后期纠纷。

四、给企业的行动清单
1️⃣ 签合同前：核查设施现状，对未移交项目书面免责；
2️⃣ 服务中：每天拍3张关键区域照片（消防通道、设备间、垃圾站），存入云端；
3️⃣ 遇欠费：先发《服务改进承诺书》而非催费函，附近期服务记录；
4️⃣ 被起诉前：主动联系业主协商85%-90%折价方案，避免诉讼成本。

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