开发商缴纳人防易地建设费后对人防车位享有收益权-宜昌不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：不当得利纠纷
案号：(2024)鄂0503民初3953号
审理法院：湖北省宜昌市伍家岗区人民法院

二、案件事实与判决结果
某丁公司系位于枝江市路路**的开发建设单位。其于2012年6月26日、7月11日分别取得该项目的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，水月星城项目竣工日期为2013年10月。2012年6月5日，某丁公司向枝江市财政局往来资金财政专户转入"102防空地下室易地建设费"170000元。2013年8月13日，某丁公司缴纳防空地下室易地建设费40000元。2014年5月20日，某丁公司向枝江市财政局往来资金财政专户转入"一期人防费"86646元。根据某丁公司提交的南水月星城地下一层车位图显示，该地下一层共设有停车位55个。

佳某己公司系某甲公司设立的分支机构，于2021年6月11日成立。2021年8月26日，某甲公司（乙方）与水月星城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定："车位属于全体业主共有的，甲方委托乙方按以下标准收费和返还：（2）室内车位地下车库：210元／个／月，只限业主，此费用中包含180元为车位租金和30元为泊车服务费及管理费、税金等费用。车位属于全体业主共有的，泊车费甲方委托乙方收取或保管，乙方按收取泊车费（地下车库泊车服务费除外）总额，扣除税、费（税金6%、管理费7%）后，按60%的比例上交或返还给甲方（代表全体业主保管）公共账户，结算方式为按季度上交或返还，剩余40%归乙方支配，属于泊车服务费。"签订上述《物业服务合同》后，佳某己公司开始入驻水月星城小区，提供物业管理服务，并独立收取物业管理服务费用，包含车位租赁费及管理费。

此后，佳某己公司对地下停车位租赁费用进行了核算，并出具了《水月星城车位服务费》明细表两份，该表载明："2021年8月至2022年3月期间，车位服务费总收入为37020元。2021年8月1日至2022年7月31日，车位管理费为32个×30／月×12个月＝11520元。税金1563＋179.75＝1742.75元。增值税＝总收入37020元-代收16个车位的管理费5760元＝31260元，31260元×5%＝1563元。佳奥应付开发商地下车位费：37020元-税金1742.75元＝23757.25元-抵水费2万＝3757.25元。""车位号55、17、50、37的车位费共计7560元，服务费1260元。"依据佳某己公司出具的《水月星城车位服务费》的车位租金计算方式，某丁公司自制《佳奥物业代收车位租金明细》，载明佳奥物业累计收取车位租赁费为39000元。自2022年起，某丁公司开始自行收取车位租赁费，标准为2160元／个／年。

法院判决：佳某己公司需向某丁公司返还车位租赁收益39000元及资金占用损失（从2024年10月16日起按贷款市场报价利率计算），某甲公司对上述债务承担补充清偿责任。

三、核心观点与风险防范建议

核心观点：开发商缴纳人防费=拥有车位收益"通行证"

这个案子最关键的法律知识点其实很简单：谁交了人防易地建设费，谁就对人防车位拥有收益权。很多人误以为"人防车位属于全体业主共有"，但法律明确规定——开发商按规定缴纳了人防易地建设费，就是人防工程的"投资者"，依法享有收益权。就像你花钱装修了自家房子，当然有权收租金一样。

本案中，某丁公司分三次共缴纳人防费近30万元，法院据此认定其对55个人防车位享有收益权。而佳某己公司作为物业公司，在明知部分车位属于开发商的情况下，仍擅自收取了3.9万元租金，最终被判全额返还。更值得注意的是，虽然佳某己公司是某甲公司的分公司，但法院明确要求总公司对分公司的债务承担"兜底责任"——这就像儿子欠债，父亲要负责还钱一样。

企业风险防范三步走

1. 开发商必做"两留存"

   • 留存缴费凭证：缴纳人防易地建设费的每一张票据、转账记录都要像"传家宝"一样保管好。本案中某丁公司能胜诉，关键就是提供了三次缴费的完整记录。
   • 留存权属证明：在竣工图、车位分布图上明确标注"自持车位"，最好到人防部门办理使用权登记（虽然本案未办理但仍胜诉，但登记后更保险）。

   风险案例：某开发商因票据丢失，被物业以"无法证明缴费"为由拒付租金，最终只能自认损失。

2. 物业公司收钱前必查"三件事"

   • 查清车位性质：入驻新小区时，必须要求开发商提供车位权属清单，特别是区分"产权车位"和"人防车位"。
   • 查明收益归属：在物业服务合同中必须写明："人防车位收益归缴费投资者所有"，千万别照抄本案中"车位属于全体业主共有"这种埋雷条款。
   • 查验交接文件：接手物业时，要和前任物业、开发商三方确认水费、电费等历史问题，避免像本案被告想用"垫付水费"抵扣租金却败诉。

   实操建议：在签订物业合同时，单独附加《车位管理确认书》，由开发商签字确认哪些车位可收费、哪些需转交收益。

3. 争议发生后的止损技巧

   • 及时发函确认：发现收益被侵占，立即用EMS寄送《收益归属告知函》（保留寄送凭证），这能中断诉讼时效并固定证据。
   • 谨慎抵扣费用：像本案被告想用"垫付水费"抵扣租金，但法院认为这是不同法律关系，必须另案处理。企业遇到类似情况，应单独起诉而非擅自抵扣。
   • 善用"补充责任"规则：作为总公司，如果发现分公司可能惹上纠纷，要立即介入管理。本案中某甲公司因未及时规范分公司行为，最终要承担兜底责任。

一句话总结：人防车位不是"无主财产"，谁缴费谁受益。开发商要"留痕"，物业公司要"查清"，遇到争议别"硬扛"。特别是在签订物业合同时，务必把车位收益条款写得像"说明书"一样清楚——什么车位归谁收钱、怎么计算、何时转交，避免因一句话模糊导致数万元损失。

（注：文中"某丁公司"指湖北某丁置业发展有限公司，"某甲公司"指湖北省某甲运营管理有限公司，"佳某己公司"指其枝江分公司）