未签正式购房合同仍需支付余款-长垣商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)豫0783民初1909号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

华某购买长垣某甲房地产开发有限公司（以下简称"某甲公司"）商铺一套，位于社区号，建筑面积207.08平方米。单价：7088元／平方米，总价款1467783元，优惠后单价6605.09元／平方米，总价款1367783元。2013年5月8日，华某向某甲公司分期支付房款687783元，并支付维修基金10354元、产权证及按揭相关费用78146元，下欠680000元房款。2013年8月15日，双方签订《和平里社区交款一览表》一份。2014年4月19日，某甲公司向华某交付了案涉商品房，华某实际使用至今。2023年1月7日，某甲公司负责人陶某军在电话中向华某催要剩余房款。华某提供了物业服务中心的收据，证明她从2014年4月19日起缴纳水费、电费，实际使用该商铺。

法院判决华某于判决生效之日起十日内支付某甲公司下余房款680000元及利息（以680000元为基数，按照2014年4月19日的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际偿清之日止），同时驳回某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费由某甲公司承担225元、华某承担7144元。

三、法律风险防范提示

很多企业老板可能觉得："只要没签正式合同，就不用履行义务"，这个案子就是个活生生的反例！某甲公司虽然没和华某签订正式购房合同，但双方签了《交款一览表》，华某也交了首付、拿了房子、用了近十年，法院照样认定合同成立，华某必须付清余款。

这个案子给企业敲响三记警钟：

第一记：别小看"简易文件"的法律效力
企业常常为了省事，只签个意向书、交款表就交房，以为不算数。但法院说了：只要有明确交易内容+部分履行行为（如交钱、交房），就算合同成立！某甲公司和华某的《交款一览表》虽然简单，但写明了房号、面积、价格，还收了首付，就足以构成有效合同。企业千万别图省事，该签的正式合同一定要签，哪怕内容简单也要规范。

第二记：长期不催款等于放弃权利
华某辩称"9年都没人找我要钱"，差点让某甲公司吃大亏。虽然法院最后支持了某甲公司，但利息只能从交房日（2014年）起算，而不是从欠款日（2013年）起算。更危险的是，华某主张的"解除合同权利"——因为没办成按揭贷款——本来可能成立，但因拖了太久没行使，法院认定权利已消灭。企业要记住：欠款超过3年不催，法律上就可能"过期作废"；发现问题必须及时行动，别等十年八年再想起来。

第三记：交付即认定合同履行
华某交了近十年水电费的证据成了"致命证"：2014年4月19日首次交费记录，直接证明她当天就收房了。企业交房时一定要做好书面确认（比如签收房单），否则像本案中某甲公司连交房日期都得靠物业收据证明，万一物业不配合就麻烦了。同时，收房后长期不签正式合同，反而对买家有利——华某就靠实际使用证明"合同目的已实现"，必须付全款。

给企业的实用建议：

1. 交钱交房必签文件：哪怕只签一页纸的《交款确认书》或《房屋交接单》，也要写清关键条款（房号、金额、交付时间）
2. 建立催款台账：欠款3个月内无回应就发书面催告，保留邮寄凭证，电子催收要确认对方收到
3. 按揭失败及时处理：买家贷款没批下来，30天内必须书面告知解决方案（现金补足/解除合同），拖久了可能丧失权利
4. 日常经营留痕迹：水电费记录能当证据，企业自己也要养成保存工作记录的习惯（如催款微信截图、会议纪要）

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本案中某甲公司虽然胜诉，但因前期管理疏漏导致利息损失和诉讼费增加。作为企业法律顾问，我们见过太多类似案例——问题都出在"当时觉得没事"的小环节上。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，特别推出"先试用满意后付款"模式：首月仅需基础服务费，体验合同审查、风险提示等核心服务，确认能帮企业解决问题后再签长期协议。用专业预防代替事后补救，才是企业降本增效的明智之选。