租赁房屋擅自改造管道致邻居受损，租户承担主要赔偿责任-荥阳财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫0182民初10611号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实和判决结果

孙某、王某、季某均为荥阳市豫龙镇五洲国际业主，其中孙某为一、二层1001-1002室业主，王某为A1区三、四层3096室业主，季某为A1区三、四层3097室业主，即3096、3097房屋系1001-1002房屋的楼上邻居。孟某租赁3096、3097室房屋用于经营荥阳市某店。孟某在经营饭店期间，将污水管道与雨水管道连接、洗碗池改线到3096室，部分用水管道改到楼梯下面。2023年4月，无锡某公司接到1001-1002室业主房屋漏水投诉；至2023年11月，涉案房屋仍然存在漏水情形。2014年8月29日，郑州某有限公司分别与王某、季某签订《郑州五洲城商铺委托经营管理协议》，约定将房屋全权委托给该公司进行出租和经营管理，委托经营期为2015年5月20日至2025年5月19日。无锡某公司系该区域的物业管理公司。

法院判决：荥阳市某店于判决生效之日起十日内赔偿孙某损失3000元；驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费由孙某负担大部分，荥阳市某店负担小部分。

三、核心观点与风险防范指南

1. 擅自改造房屋设施=自找麻烦！

本案中，荥阳市某店老板孟某为经营饭店，私自把污水管接到雨水管、改动洗碗池位置，甚至把水管改到楼梯下。这些"小聪明"没经过业主同意，也没做好防水，结果楼上漏水淹了楼下孙某的店铺，天花板发霉、墙面受损。法院明确指出：租户改造房屋必须征得业主书面同意，否则出了问题自己全责！

很多企业老板觉得"房子租给我就是我的"，装修时想改就改。但法律上，房屋结构、管道这些属于"不动产附属设施"，擅自改动就是侵权。特别是餐饮、美容等需要用水的行业，管道改造风险极高。一旦漏水殃及邻居，轻则赔钱，重则被起诉停业。

企业防坑指南：

• 签租赁合同时，务必加上"装修改造条款"，写明哪些能改、哪些不能改
• 改动前必须拿到业主签字的《施工许可单》，最好拍视频留证
• 涉及水管、电路等隐蔽工程，一定要请专业公司施工并出具验收报告
• 别学本案被告——既没业主同意，又没做好防水，最后3000元赔偿都是轻的！

2. 没证据=没赔偿！口头承诺不顶用

孙某主张19700元损失（维修费、房租、装修违约金），但法院只支持了3000元。为什么？因为他拿不出维修发票、租房合同、违约赔偿凭证等"硬证据"。法院说得很直白："主张损失必须提供证据，否则自己承担不利后果"。

现实中，很多企业遇到类似问题：

• 碰到漏水先忙着吵架，忘了拍照取证
• 维修时图便宜找"熟人"，没开发票
• 租客违约退租，口头说好赔钱却没写协议
  最后打官司时，法官只能根据现有证据判，损失大打折扣。

企业防坑指南：

• 建立"风险事件档案袋"：遇到漏水、停电等，立即拍全景视频+特写照片
• 维修必须签合同、留发票，哪怕只花500元
• 和邻居、物业沟通用文字（微信/邮件），避免"说过就算"
• 本案中如果孙某有维修记录和租房合同，19700元可能全拿回！

3. 别甩锅给物业和业主！责任边界要分清

被告王某、季某（楼上业主）和郑州某有限公司（原管理方）都辩称：房子已委托给管理公司，他们不负责。法院认可了这个说法——业主把房子全权委托后，日常管理责任就转移了，除非能证明业主明知租户乱改还不管。

但很多企业搞不清责任划分：

• 餐厅管道堵了，直接找物业索赔（实际应是租户责任）
• 楼上漏水淹了店铺，起诉所有业主（应精准锁定侵权人）
  结果白花钱打官司，还耽误解决问题。

企业防坑指南：

• 租房前查清"三权"：业主是谁？管理方是谁？租户是谁？
• 遇到问题先查《租赁合同》和《物业服务协议》，明确责任方
• 本案中正确的做法：直接找荥阳市某店（实际使用人）协商，而非扯上无关方
• 记住黄金法则：谁实际控制设施，谁就担主责（租户改造管道=自己担责）

4. 小漏水可能酿大祸！及时止损是关键

本案漏水从2023年4月持续到11月，孙某却拖到9月才发维修通知。法院认为他"未及时止损"，所以不支持房租等间接损失。法律上叫"减损义务"——受害方有责任防止损失扩大，否则扩大部分自己承担。

现实中常见错误：

• 楼上漏水，楼下赌气不维修等"出气"
• 发现管道渗水，拖半年才处理
  结果小问题变大损失，法院也不支持全额索赔。

企业防坑指南：

• 收到漏水通知，24小时内必须现场确认
• 先花小钱应急维修（保留凭证），再谈责任划分
• 本案中孙某花700元抢修是对的，但后续没持续跟进就亏了
• 用好"物业协调"：本案物业多次组织协商，比直接打官司高效得多

企业必做 Checklist

✅ 签约时：在租赁合同中写明"装修需业主书面同意"
✅ 改造前：向业主提交施工图，拿到签字回执
✅ 维修时：坚持"三有原则"——有合同、有发票、有验收
✅ 出问题：24小时内拍照取证，48小时内启动维修
✅ 谈赔偿：损失金额=维修发票+停业记录+第三方评估

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