合同解除后应退款项管理不当，开发商被判退还维修基金-新郑商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)豫0184民初1746号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年8月23日，新郑市人民法院受理了某甲公司与周某商品房预售合同纠纷一案，并于2018年11月8日作出（2018）豫0184民初5401号民事判决书，其中认定：2014年6月8日，出卖人某甲公司与买受人周某签订《商品房买卖合同》，约定周某购买某甲公司开发的位于和庄镇大连楼路南侧宏达路西侧正商·红溪谷60号楼2单元2层203号房屋，该商品房建筑面积87.68平方米，总价款为349233元，第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额105233元以现金支付，付款时间2014年6月8日，约定金额244000元商业贷款支付，付款时间2014年7月8日；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2014年6月8日，周某向某乙公司借款52000元用于支付涉案房屋的首付款并出具借款借据及借款协议书一份，截止2018年6月19日，周某仍有借款34000元未向某乙公司偿还，后某乙公司对周某享有的34000元债权转让给某甲公司，因周某未还借款，某甲公司通过邮寄方式向周某发出《律师函》，《关于解除合同的通知》，要求周某在收到律师函之日起5日交清首付款欠款及按照合同约定支付全部剩余房款，否则，某甲公司有权解除《商品房买卖合同》。涉案房款244000元周某以按揭方式支付，因周某未能及时偿还银行贷款本息，截止到目前郑州银行从某甲公司的保证金账户中扣划周某的欠付借款本息共66551.88元，因周某仍未还款，故某甲公司诉至法院。判决：一、解除某甲公司与周某于2014年6月8日签订的《商品房买卖合同》，周某应于本判决生效之日起十日内协助某甲公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销信息和商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；二、周某应于本判决生效之日起十日内向某甲公司支付违约金6655.2元；三、驳回某甲公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。

2014年6月9日、2014年11月28日，某甲公司分别向周某开具105233元、244000元的购房款发票。2014年6月8日，周某缴纳维修基金5699元。2014年12月12日，周某缴纳契税3492.33元。

2019年7月4日，中国某有限公司郑州黄河路支行出具贷款已还款明细清单，显示周某贷款状态为结清，已还本金合计244000元，已还应收利息合计58009.83元，已还拖欠本金的罚息合计443.8元，已还应收利息的罚息合计495.42元。

另查明：登封市人民法院向某甲公司发出（2018）豫0185执1782号协助执行通知书，提取周某在某甲公司留存的购房款42775.52元。2020年7月6日，某甲公司向登封市人民法院转款42775.52元，用途为退正商红溪湾周某房款。

庭审中，周某陈述其诉讼请求计算方式为：支付房款53233元+18000元+一年房贷26400元+维修基金5699元+房产契税3493元-欠付银行滞纳金利息58939元=48186元。某甲公司陈述周某个人支付房款105233元，银行按揭贷款244000元，某甲公司起诉周某解除合同后，银行强制扣划其200060.09元，某甲公司支付执行费3257元，违约金28301元，扣除完毕后应退周某42775.52元，该款项已被周某其他执行案件提取。

法院判决结果：某甲公司应于判决生效之日起十日内向周某退还房屋维修基金5699元；驳回周某的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案例虽然看起来是普通的买房退房纠纷，但背后隐藏着房地产企业普遍存在的重大法律风险——合同解除后应退款项管理混乱。

为什么开发商输了这场官司？

简单说就是：某甲公司已经通过法院执行退还了4万多元，却因为无法证明维修基金已经退还，被法院判令再退5699元。关键问题在于：某甲公司拿不出证据证明这笔维修基金已经退给周某或者转交给了相关部门。

对企业的重要警示：

1. 维修基金不是"代收即忘"的小钱
   很多开发商认为维修基金只是代收代缴，收了就转给政府部门，之后就不再管了。但本案告诉我们，如果转交过程没有完整记录，一旦发生合同解除，购房者会回头找你要这笔钱。法院判决明确指出："某甲公司并未提交证据证明其已经向周某退还维修基金"，所以必须再退一次。这笔钱虽然不多，但反映出的是企业财务管理的大漏洞。

2. 协助执行不等于"一了百了"
   当法院要求你协助执行（比如提取购房款）时，很多企业以为只要把钱转给法院就完事了。但本案中，某甲公司通过协助执行退了4万多，却没明确这笔钱里是否包含维修基金。结果，维修基金被"漏掉"了，又引发新的诉讼。企业协助执行时，一定要明确区分款项性质，最好让执行法院在文书里写清楚每笔钱的用途。

3. 财务台账必须"一户一清"
   想象一下：一个购房者付了房款、维修基金、契税等多笔钱，后来合同解除了，你要退多少钱？哪些该退？哪些不该退？如果像本案中某甲公司那样，财务记录混乱，说不清维修基金的去向，败诉几乎是必然的。正确的做法是：为每个购房者建立独立财务档案，从收款到退款全程留痕。

给房地产企业的实用建议：

• 设立"合同解除专项清算"流程
  一旦合同解除，立即启动专项清算，列出应退款项清单（房款、维修基金等）和应扣款项（违约金、银行扣款等），与购房者书面确认。就像超市结账要打印小票一样，钱款往来必须有据可查。

• 维修基金要"收得明白，退得清楚"
  收取维修基金时，单独开具收据并注明"房屋维修基金"；转交政府部门时，保存好转交凭证；合同解除后，如果需要退还，必须让购房者签收确认。记住：不是"钱转出去了"就行，而是要"证明钱转出去了"。

• 协助执行时要"问清楚，记详细"
  当法院要求协助执行时，主动询问执行款项的具体构成，要求执行文书明确写明"提取购房款XX元，不含维修基金"。转账时备注也要写清楚用途，避免与其他款项混淆。

• 建立"五年保留期"制度
  所有与购房者相关的财务凭证，至少保留到合同解除后五年。很多企业以为案子结束了就销毁资料，一旦购房者几年后回头要钱，你连自证清白的证据都没有。

现实中，很多企业因为类似的小疏忽，导致"退了一次又退一次"，甚至引发群体性纠纷。这个案例看似只涉及5699元，但如果十个、百个购房者都这样，损失就大了。

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