人防车位使用权合法转让不构成欺诈-林州买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0581民初11108号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2021年8月1日，林州市某公司与郭某签订《城投绿港地上车库/地下停车位分期付款协议》，约定郭某以7.5万元的价格购买编号为300的车位一个；本协议签订之日，郭某支付定金30500元，协议签订后七天内支付总价的50%，交房前交清尾款；未按照协议约定支付价款的，每逾期一日按照所欠款总额的1%支付违约金。协议签订后郭某支付了30500元。

2021年10月8日，林州市不动产登记中心出具情况说明，内容为"林州市城投绿港项目（一期）工程非人防区的地下室、地下停车位由开发商按照规划投资建设,产权属开发商所有。根据《民法典》等有关规定，可以办理不动产登记。目前该项目建设单位正在申请办理不动产登记事项。"

2022年1月7日，林州市自然资源和规划局向林州市某公司颁发了林州市桂园办林虑山大道中段48号城投绿港（一期）地下车库不动产权证书。

郭某提交的2022年1月5日与林州市某公司工作人员通话录音中，郭某的父亲郭某甲说：我不要车位了，出1万元，给我交了房，行不行。工作人员说：我做不了主。郭某甲说：你非得2万元了。

判决结果：
法院判决郭某支付林州市某公司剩余44500元及违约金（自2024年12月6日起，以44500元为基数，按一年期贷款市场报价利率3.1%计算），同时驳回郭某要求撤销合同并退还30500元的反诉请求。

三、企业风险防范核心提示

关键教训：人防车位使用权转让合法，但表述不清必惹麻烦！

这个案子给所有企业敲响了警钟：销售人防车位时，合同表述必须清晰，否则容易被客户抓住把柄说你欺诈！

具体来说，郭某认为他买的是车位"所有权"，但实际车位是人防工程，不能办产权证，所以闹上法庭要退钱。但法院一查发现：

1. 虽然郭某说"被欺诈"，但他提供的录音显示，其实是他自己后来不想买了，想用1万元了结，公司没同意；
2. 法律明确规定：人防车位不能卖所有权，但使用权可以合法转让！《人民防空法》白纸黑字写着"人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有"；
3. 即使只转让使用权，也能满足停车需求，不构成根本违约。

对企业来说，必须注意这3点防范措施：

✅ 合同名称和内容要"实名制"
不要像本案中标题写"使用权协议"，内容却模糊不清。应该直接写明："本协议仅转让车位使用权，不涉及所有权，该车位为人防工程，无法办理产权登记"。最好在合同首页用加粗大字标明，让客户一眼看清。

✅ 销售时做好"法律告知"
在售楼处公示《人民防空法》相关规定，销售人员必须口头说明"这是人防车位，只有使用权"，并在销售单据上让客户签字确认"已知晓车位性质"。本案中林州市某公司就是因为有不动产登记中心的书面证明，才打赢了官司。

✅ 违约金别设"天价"
本案中约定的"每日1%违约金"（年化365%！）被法院砍到3.1%，因为法律不允许"趁人之危"。企业设定违约金时，建议控制在LPR（当前约3.1%）的1-4倍内，既起到约束作用，又不会被法院认定为无效条款。

特别提醒： 很多企业以为"车位能用就行"，对合同细节不上心，结果客户一投诉就慌了神。其实只要前期把话说清楚、文件留齐全，完全不用担心这类纠纷！

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