租赁合同到期后不续租，新业主有权要求腾退 - 宜昌返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：返还原物纠纷
案号：(2024)鄂0591民初1169号（一审）、(2025)鄂05民终307号（二审）
审理法院：湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（一审）、湖北省宜昌市中级人民法院（二审）

二、案件事实并告知法院的判决结果

2022年，宜昌某有限公司与湖北某商业银行股份有限公司签订《不动产租赁合同》，约定湖北某商业银行股份有限公司将位于枝江市镇街号原宜昌某科技有限责任公司院内部分厂房租赁给宜昌某有限公司，某丙厂房面积为38833.49㎡，租赁期限自2022年2月1日起至2023年2月1日止，租金标准为每年20.6元／㎡。《不动产租赁合同》履行期间，某丙厂房由枝江市某竹木销售部实际占有并使用，宜昌某有限公司代收代交租金。2022年12月9日，湖北某商业银行股份有限公司向宜昌某有限公司发出书面通知，通知上述合同到期后不再续订，宜昌某有限公司与湖北某商业银行股份有限公司之间的租赁合同于2023年2月1日到期并解除。2023年7月3日，湖北某商业银行股份有限公司向宜昌某有限公司送达了书面通知书，告知"一、我行与贵司签订合同已于2023年2月1日到期并解除，贵司仍有租金未缴纳，请贵司收到通知后立即缴清。二、如果贵司有意向购买我行拟处置资产，请贵司于收到本通知后15日内，向我行合规与风险管理部提交购买意向书，我行将在同等条件下充分保证贵司优先购买权。逾期提交购买意向书的，视为贵司放弃优先购买权"。2023年12月30日，湖北某化工投资控股集团有限公司与湖北某商业银行股份有限公司签订《资产转让协议书》，约定湖北某商业银行股份有限公司将位于枝江市工业园的宜昌某科技有限责任公司所有的土地使用权及该土地使用权范围内的建筑物转让给湖北某化工投资控股集团有限公司，并于2024年2月27日将上述资产交付给湖北某化工投资控股集团有限公司。2024年2月29日，湖北某化工投资控股集团有限公司办理上述资产的产权证。

枝江市某竹木销售部在一审中陈述："宜昌某有限公司大概2015年承租宜昌某科技有限责任公司的厂房开始经营。湖北某商业银行股份有限公司受让案涉不动产厂房之前，2017年至2018年间，宜昌某机械制造有限公司、枝江市某钢结构有限公司、枝江市和某建材有限公司、宜昌某五金制品有限公司、枝江市某竹木销售部先后租赁了宜昌某科技有限责任公司的厂房从事生产经营活动。湖北某商业银行股份有限公司行使抵押权受偿该厂房之后，2020年12月在法院执行人员和党委政府相关部门的协调下，湖北某商业银行股份有限公司同意将厂房继续对外出租使用，宜昌某机械制造有限公司、枝江市某钢结构有限公司、枝江市和某建材有限公司、宜昌某五金制品有限公司、枝江市某竹木销售部将租金交给宜昌某有限公司，宜昌某有限公司再转交给湖北某商业银行股份有限公司"。

判决结果：法院最终判决枝江市某竹木销售部必须在2025年6月30日前搬离厂房，并按每年5万元的标准向湖北某化工投资控股集团有限公司支付自2024年2月29日起到实际搬离日的占用费，同时驳回了其他诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案例看似是简单的"房东要收房"，实则暗藏企业经营中极易忽视的重大法律陷阱。很多老板以为"一直付着租金就能一直住"，结果却突然被法院判令搬走还要赔钱。关键问题出在哪里？我们用大白话解释：

核心误区：把"买卖不破租赁"当成万能护身符
"买卖不破租赁"确实是法律规定，意思是如果房子在租期内被卖掉，新业主必须让你继续住完租期。但这条规定有个致命前提——你的租赁合同必须在房子交易时仍然有效！本案中，原租赁合同早在2023年2月1日就到期了，原房东明确通知不续租。等到2023年12月房子卖给新业主时，枝江市某竹木销售部已经属于"非法占用"，根本不受法律保护。就像你租的共享单车，超过租期不还，平台有权直接锁车收车一样。

企业必须警惕的5个风险点：

1. 合同到期日就是"生死线"
   案例中租赁合同2023年2月1日到期，但企业继续占用却没签新合同。就像手机套餐过期后还继续用流量，运营商随时能断网。对策：在合同到期前30天主动联系房东续签，千万别等房东催！

2. 口头约定等于没约定
   枝江市某竹木销售部声称"2016年就入住厂房"，但拿不出有效合同。法院只认白纸黑字的协议。对策：哪怕只租1天，也必须签书面合同，微信聊天记录都不够保险。

3. "二房东"模式风险加倍
   本案是宜昌某有限公司当"二房东"转租，当原合同到期后，所有实际使用企业瞬间失去保护。对策：直接与产权人签合同；若必须通过二房东，要求其提供产权人授权书，并约定"原合同续期失败则转租自动终止"。

4. 优先购买权有时效
   企业主张"没通知我优先买房"，但法院指出：租赁合同已到期，你早不是租客了，哪来的优先权？就像电影散场后，你不能要求重开一场。对策：关注房东出售动向，在租期内及时行使权利，过期作废。

5. 占用费比租金贵3倍
   原租金约每年17万元（按8500㎡×20.6元计算），占用费却要5万元/年（本案中法院酌定），实际每月多付4000多元。对策：合同到期后别抱侥幸心理，及时搬离或补签协议，避免"占小便宜吃大亏"。

给企业主的实操建议：

• 每年设3次合同到期提醒（提前90天、30天、7天）
• 合同中必须写明"到期自动续约条款"，例如"租赁期满前15日未书面通知终止，则自动续租1年"
• 每次交租金保留凭证，备注"XX厂房XX月租金"
• 房产交易时第一时间联系新业主确认租约，别等对方找上门

这个案例给所有租厂房、租商铺的企业敲响警钟：法律不保护躺在权利上睡觉的人。你以为的"惯例"，可能一夜之间变成违法占用；你以为的"长期合作"，没有合同就是空中楼阁。尤其在当前经济环境下，企业更要把"合规占用"当作生命线，否则轻则赔钱，重则被迫停产。

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