委托亲戚卖房却无法追回房款，关键在代理权限不明确-枣阳房屋买卖合同纠纷案例解读

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终931号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

某某建材公司注册成立于2013年5月15日，郭某是该公司的法定代表人，某某家园小区以某某建材公司名义办理了房地产规划审批手续。郭某陈述："朱某群是郭某姥姥家的亲戚，某某家园小区建成后因位置偏僻，房屋难以销售，郭某就托亲戚朋友帮忙介绍销售房屋，朱某群是帮其出卖房屋的介绍人之一"。2017年11月26日，孟某虎向朱某群支付购房款20万元，朱某群向孟某虎出具收条。2017年11月27日，某某建材公司作为甲方与孟某虎作为乙方签订了《购房合同书》，约定甲方自愿将位于小区号楼层单元房出售给乙方，建筑面积134.95平方米，出售价格为23万元；乙方购房后，需一次性付清购房款贰拾万元，2017年12月底付清三万。合同签订当日，某某建材公司向孟某虎交付了房屋，孟某虎装修后入住至今。案涉房屋于2015年7月27日办理了房产证，房屋所有权人为某某建材公司。某某建材公司法定代表人郭某陈述朱某群帮其介绍销售4套房屋，购买者分别是孟某虎、王某峰、姜某军、叶某。在姜某军案件中，郭某在购房合同背面手写证明"姜某军购房款已全部付清，购房款一部分现金一部分转账，全部付给朱某群，以后发生任何经济纠纷与姜某军无关。"

法院最终判决：一审驳回某某建材公司的诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判。法院认为孟某虎向朱某群支付购房款后即已履行对某某建材公司的付款义务，某某建材公司可另行向朱某群主张权利；且本案已超过诉讼时效。

这个案子给企业的教训非常深刻。表面上看是一家公司委托亲戚帮忙卖房，结果房款收不回来，想找购房者要钱却被法院驳回。问题出在哪？关键在于企业没有明确"谁有权代表公司收款"。

很多企业老板觉得："不就是让亲戚朋友帮忙卖点东西嘛，又不是什么大事，哪用得着签合同、搞那么正式？"但恰恰是这种"小事"最容易出大问题。本案中，某某建材公司称朱某群只是"介绍人"，但既没和朱某群签书面协议，也没明确告诉购房者"钱不能给朱某群"。更麻烦的是，公司老板郭某在其他类似交易中（如姜某军买房）还亲手写证明认可了朱某群收钱的行为。这样一来，法院就认为购房者有理由相信给朱某群钱就是给公司钱。

打个比方：你让邻居帮忙卖家里闲置的家具，说好卖了钱给他点辛苦费。结果邻居把家具卖了，钱自己收了没给你，你还得找买家要第二次？显然不合理。但如果你之前没和买家说清楚"钱要直接给我"，还曾经认可过邻居收钱的行为，法律就可能认定邻居有权代收。

企业要防范这类风险，记住三点：

1. "口头约定"不如"白纸黑字"
   委托他人销售产品或服务，一定要签书面合同，写明对方是"居间介绍"还是"全权代理"，特别是能否收款、如何结算。本案中如果某某建材公司和朱某群签了"仅作介绍，不代收款项"的协议，并让购房者知晓，结果可能完全不同。

2. "默认行为"等于"默认授权"
   企业对代理行为的默许会成为法律证据。本案中，公司交付房屋和房产证、老板认可其他购房者通过朱某群付款等行为，都被法院视为对朱某群收款权的认可。发现代理人可能越权时，必须及时书面声明，不能"睁一只眼闭一只眼"。

3. "拖延起诉"等于"放弃权利"
   本案诉讼时效从2017年12月底开始计算，但公司拖到2024年才起诉，早已超过3年期限。法律不保护躺在权利上睡觉的人，发现问题后应在3年内采取法律行动，否则再有理也会败诉。

特别提醒：亲戚朋友帮忙本是好事，但生意往来必须公私分明。可以给介绍人佣金，但务必明确"介绍不等于代理"；可以允许代收钱，但要通过公司账户转账并开具正规收据。每次交易后及时对账，发现异常立即处理，别等6年后房子都住旧了才想起来要钱，那时黄花菜都凉了。