未办理抵押登记企业将丧失优先受偿权-京山民间借贷纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：民间借贷纠纷
案号：(2025)鄂0882民初2883号
审理法院：湖北省京山市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
荆门某甲有限公司（前身为荆门某丙有限公司，2025年6月5日变更为现名）与荆门某乙有限公司于2022年12月30日签订《借款合同》，约定荆门某乙公司向荆门某甲公司借款200万元用于某项目"保交楼"，借款期限1年，年利率7.2%。合同约定若逾期还款，需按未付本息总额的日5‰支付违约金。实际出借情况为：合同签订当日转账100万元，2023年6月16日、21日各转账25万元，合计150万元。双方另签订担保协议，约定以某项目8号楼11间商业房（总价200万元）作为借款担保，但未办理抵押登记。借款到期后，荆门某乙公司未偿还本息。

判决结果：
法院判决荆门某乙公司偿还借款本金150万元、借期内利息91350元，并按年利率14.6%支付逾期违约金；驳回原告对抵押房屋优先受偿的诉讼请求（因未办理抵押登记）。

三、核心风险警示：两个致命疏忽让企业百万担保"打水漂"

这起案件看似简单的借款纠纷，却暴露了企业最常见的两大"作死"操作——担保不落地、违约金乱写。明明约定了11套商铺作抵押，为何法院说"不"？关键就在下面两点：

风险点1：签了抵押协议≠拿到"免死金牌"
企业老板常犯的错误：以为和对方签了《抵押协议》，房子就是自己的"保险"。但法律规定，房屋抵押必须到不动产登记中心办理登记才生效！本案中，双方虽然白纸黑字约定用11间商铺担保，却没去办理抵押登记。结果就像买了保险没签合同——出事时保险公司不认账！最终原告只能排队等还款，丧失了优先拿钱的权利。

✅ 企业避坑指南：

• 房屋、土地等不动产抵押，签协议当天必须去登记（带双方证件、合同、房产证到当地不动产中心）
• 拿到《他项权利证书》才算真正"上锁"，否则就是裸奔！
• 动产（如设备、车辆）抵押也需在"动产融资统一登记系统"线上登记

风险点2：违约金写得越高越好？法院：超出14.6%全是废纸！
本案合同约定逾期违约金为"日5‰"（相当于年化182.5%），原告最初主张违约金38万元。但法院直接砍掉一半多，只支持按年利率14.6%（当前LPR3.65%的4倍）计算。根据最新规定：利息+违约金+其他费用，总计不能超过LPR的4倍（目前约14.6%）。企业常误以为"写高点才能震慑对方"，实则超出部分法院一律不认！

✅ 企业避坑指南：

• 签合同时查最新LPR（中国人民银行每月20日公布），违约金上限=当月LPR×4
• 建议直接写"按全国银行间同业拆借中心公布的LPR4倍计算"，避免因利率变动失效
• 利息+违约金别超14.6%，否则多写也是白写

给企业的救命三招

1. 担保必须"动真格"：
   抵押房屋？当天拿房产证去登记！
   质押股权？必须到市场监管局备案！
   （注：没登记的担保=没穿防弹衣上战场）

2. 借款凭证要"铁证如山"：

   • 转账备注"借款"，别写"往来款"
   • 分次出借？每次都要签补充协议
   • 现金借款？必须让对方打收条并录像

3. 违约金设置要"接地气"：
   直接抄作业："若逾期，按当期LPR的4倍支付违约金"，省心又合法！

征和律师提醒：企业间借款本是寻常事，但一个疏忽可能让百万担保化为乌有。我们服务的100+家企业中，30%都曾栽在"没办抵押登记"上。征和律师事务所为企业提供全流程法律护航，从合同起草到风险排查，用专业守护您的钱袋子。服务支持先试用满意后付款，以极高的性价比帮您堵住法律漏洞——毕竟，预防风险的成本，永远低于打官司的代价！