物业公司疏于公共管道维护需全额赔偿业主损失-鄂州财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)鄂0703民初1179号
审理法院：湖北省鄂州市华容区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年3月27日，原告与被告某壬公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《房屋装饰装修协议》，约定原告购买由被告某壬公司开发的位于鄂州市幢单元室，预测建筑面积99.41平方米，房屋总价款713909元，并委托被告某壬公司对该房屋进行装修，装修费用总额为149115元。2019年3月15日，原告与被告某乙物业公司签订《前期物业服务协议》《承诺书》，当天被告某乙物业公司向原告送达《前期物业服务方案》《临时管理规约》。被告某乙物业公司于2020年7月10日通知原告交付案涉房屋并同时交付装修。
2023年7月4日，原告因有事外出不在家，被告某乙物业公司告知原告案涉房屋门缝处有污水往外流，味道很臭。被告某乙物业公司物业管家进门经过排查原因后，发现是一楼的公共管道堵塞，导致原告家中厨房内的下水道污水反流，导致原告家中所有的地板、部分墙面和部分家具损毁严重。事故发生后，被告某乙物业公司聘请某癸公司对堵塞管道进行了疏通。原告于事故发生的两个月后回案涉房屋居住至今。
庭审中，原告申请对房屋因污水逆流溢出造成的损失进行鉴定。本院组织双方当事人共同选定了某某（湖北）价格评估有限公司为鉴定机构。2025年8月11日，鉴定机构出具《鄂州市幢单元室房屋因返水造成的相关财产损失价格评估意见书》。评估意见为：位于鄂州市幢单元**室房屋因返水造成的相关财产损失总价格为21408元。原告支付鉴定费5000元。

法院判决结果：

1. 某乙物业公司赔偿原告财产损失21408元、鉴定费5000元、租房损失2600元；
2. 某壬公司（开发商）无需承担责任；
3. 原告主张的律师费10000元未获支持。

三、核心观点：为什么物业公司"赔了夫人又折兵"？企业必须注意三大风险点！

1. 公共管道不是"甩手掌柜"，定期维护必须"留痕"

本案中，物业公司最大的败笔在于：虽然做过管道疏通，但没留下"铁证"！
物业公司辩称自己在2022年11月和2023年7月1日（事故前三天）都请专业公司疏通过管道，但法院认为：

• 既然7月1日刚疏通过，为何4天后就再次堵塞？
• 疏通是否彻底？有没有检查记录证明管道已完全畅通？
• 日常巡查是否流于形式？

企业风险提示：

• 物业公司必须建立标准化维护台账：每次管道疏通都要拍照、录像、记录疏通深度和垃圾类型（比如本案中的"米饭渣"），让业主签字确认；
• 开发商交付房屋后，公共设施责任立即转移！本案中开发商因质保期已过且无质量问题证据而免责，但若您是物业公司，千万别以为"做过一次维护"就能高枕无忧——"做过"不等于"做到位"。

2. 损失扩大要担责！业主拖延维修，物业公司也能"止损"

原告主张4800元租房费，法院只支持了2600元，原因很扎心："你明明可以早点修，却拖了两个月！"
法院明确指出："原告在事故发生后应当保全证据后及时对房屋进行维修，因原告未及时维修造成的损失扩大部分本院不予支持。"

企业风险提示：

• 物业公司发现险情后，必须书面通知业主限期维修（比如微信+纸质函件），并抄送社区留存；
• 若业主拒绝维修，立即启动应急方案（如代为维修并保留票据），否则扩大的损失（如霉变家具）可能要您买单！
• 开发商注意：交房时务必让业主签署《房屋验收确认书》，明确"已查验无质量问题"，避免5年后被翻旧账。

3. 律师费≠必赔项！合同没约定，法院绝不支持

原告花了1万元请律师，却一分钱没要回来。因为法院认定："参照最高人民法院案例，律师费必须合同有约定才支持"。
本案中《前期物业服务协议》只约定"物业免责条款"，却没写"违约方要赔律师费"，原告只能自认倒霉。

企业风险提示：

• 签订合同时必须加入费用承担条款！例如："因乙方违约导致诉讼的，应承担甲方合理维权费用（含律师费、鉴定费）"；
• 物业公司购买"公众责任险"很重要（本案中物业公司本可向保险公司索赔），但别指望直接让保险公司当被告——法院明确："物业公司先赔业主，再找保险公司报销"。

给企业的"保命三招"

1. 管道维护"三必做"：每月拍视频巡查、每季度专业疏通、每次疏通留业主签字；
2. 损失控制"两及时"：及时通知业主、及时启动应急维修；
3. 合同条款"一重点"：必须写明"违约方承担维权费用"，避免律师费打水漂！

划重点：物业公司不是"背锅侠"，但更不是"甩锅侠"！法院判决的核心逻辑很简单：谁掌控公共区域，谁就得对隐患负责。别等污水漫到业主家才想起查管道——那时赔的每一分钱，都是平时偷的懒！

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