逾期交房违约金不超过购房款10%可获法院支持-咸宁房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初8233号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
原被告双方于2018年2月28日签订《商品房买卖合同》。房屋位于咸宁市12号楼15层1502号，预测建筑面积113.07㎡，房屋总价款435319元（已全额支付）。合同约定交房日期为2019年5月1日，交房条件为：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；3.《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2025年4月30日，安某公司取得案涉房屋的不动产权属证明，可以为原告李某、胡某办理不动产权证书。合同约定逾期交房违约金计算标准为：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。

判决结果：
法院判决咸宁某居有限公司向李某、胡某支付逾期交房违约金43531.9元，即购房款的10%，该金额为法院调整后的违约金上限。虽然实际计算出的违约金高达9万多元，但法院认为约定过高，参照同类案件将违约金上限调整为购房款的10%。

三、核心风险警示：违约金不是"无限责任"，但企业仍需谨慎应对

这个案例看似开发商"幸运"地将违约金从9万多元降到了4万多元，实则给我们企业敲响了警钟：违约成本虽有上限，但拖延解决只会让企业付出更多代价！

让我们用大白话分析一下这个案子的关键点：

1. 违约就是违约，别指望"拖着没事"
   开发商从2019年5月拖到2025年4月才达到交房条件，整整拖延了近6年！法院明确表示：签了合同就要守约，你没按约定交房就是违约，必须赔钱。很多企业抱着"拖一拖就过去了"的想法，结果不仅赔钱，还损害了企业信誉。

2. "万分之一每日"违约金看似不高，累积起来吓死人
   本案中约定的"每日万分之一"违约金，听起来好像一天才几十块钱，但算下来6年多竟然高达9万多元！很多企业觉得"这点小违约金无所谓"，殊不知小数怕长计，时间一长就是大数目。更可怕的是，法院认为这还"太高"，直接打了对折。

3. 法院有权"砍价"，但你不能指望每次都砍到位
   法院最终把违约金砍到了购房款的10%（4.3万多元），这是有法律依据的。但企业千万别以为"反正法院会砍价，我就随便违约"。法院砍价是有条件的，比如本案中考虑了疫情不可抗力因素。如果你的企业违约行为恶劣，法院可能不会这么"仁慈"。

4. 疫情不是万能挡箭牌，证据不足照样赔钱
   开发商提出疫情是不可抗力，法院只认了90天（约3个月），而不是整个疫情期间。很多企业以为"疫情来了就能免责"，其实必须证明疫情确实影响了你的履约能力，并且要及时通知对方。没有充分证据？对不起，该赔还得赔！

企业风险防范四招

1. 签合同时别"大意失荆州"
   违约金条款不是随便填的数字！建议设置合理上限（如不超过总价的10%-15%），避免"滚雪球"式赔偿。记住：看似"让步"的条款，可能埋下大隐患。

2. 遇到困难别"装鸵鸟"
   本案中开发商如果早与业主沟通，说明困难并提出解决方案（如适当补偿），可能避免长期诉讼。企业遇到履约困难时，应主动联系对方协商，保留书面记录，这比事后打官司省心省钱得多。

3. 政策变化要"眼观六路"
   本案法院提到了"保交楼"政策下的"证验分离"交付方式。企业必须关注行业政策动态，必要时及时调整经营策略。建议指定专人跟踪政策变化，避免因信息滞后导致违约。

4. 别等出事才找律师
   很多企业觉得"没官司就不用律师"，结果小问题拖成大麻烦。就像本案，如果开发商早有法律顾问指导，可能在疫情初期就做好证据收集和沟通工作，减少损失。

重要提醒： 法院调整违约金是"例外"不是"常态"！企业不能把希望寄托在法院"发善心"上。最好的风险管理，永远是事前预防，而不是事后补救。

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