企业土地租赁必知：转租权确认与补贴归属不清将担高额赔偿-天门合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初810号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果

天门市某农业科技发展有限公司与某场村村民委员会签订《石场村集体资源承包（租赁）合同》，某场村村民委员会将1706.38亩土地租赁给该公司用于虾稻轮作。2017年11月7日，双方签订《补充协议》，同意该公司将部分田块转包给第三方经营。2018年11月1日，该公司与石某签订《高标准稻田工作基地出租合同》，将99亩土地出租给石某，租期4年（2018年11月1日-2022年11月1日），租金570元/亩/年。
2019年，双方因虾稻共作奖励补贴发生争议，约定88亩租金降至520元/亩/年，11亩维持570元/亩/年。石某支付部分租金后仍欠2030元。2020年，因农药导致石某龙虾死亡，双方协商再减租200元/亩/年（88亩按320元、11亩按370元计算）。石某2020年欠12230元，2021年全款未付。2022年11月租期届满后，双方未续签合同，石某继续占用土地。
天门市某农业科技发展有限公司起诉要求返还土地并支付拖欠租金17万余元。法院查明：该公司已领取2023-2024年稻谷补贴7832.88元并同意抵扣租金。

判决结果：法院判决石某15日内返还99亩土地，支付拖欠租金及占用费144,697.12元，并按53,020元/年的标准支付后续占用费至实际返还日。石某上诉后，二审法院驳回请求，维持原判。

三、企业如何避开土地租赁"雷区"？

这起案例看似是"欠租不还"的简单纠纷，实则暴露了企业土地租赁中三大致命漏洞，企业主务必警惕：

1. 转租权没"白纸黑字"，等于埋下定时炸弹
石某主张"土地未登记，转租无效"，但法院指出：只要原始合同明确允许转租（如本案《补充协议》），即使没办登记，转租依然有效。《农村土地承包法》规定，登记只是"对抗第三人"的工具，不是合同生效的前提。
✅ 企业应对策略：

• 签订转租合同前，必须确认原始合同有"允许转租"条款，最好让村委会在协议中盖章确认；
• 主动办理土地经营权登记（费用低、耗时短），避免第三方主张权利时陷入被动。

2. 补贴归属没约定清楚，等于给对方留"讨价还价"空间
石某要求将1000元/亩的国家补贴从租金中扣除，但法院认为：补贴是公司以主体身份申报获得的，且合同已约定"政策性补助归甲方所有"。双方2019年因补贴争议调整过租金，事后就不能再反复主张扣减。
✅ 企业应对策略：

• 在合同中直接写明："所有政府补贴（含虾稻奖补、稻谷补贴等）归出租方所有"；
• 若同意让利（如本案减租），必须签订书面补充协议，注明"此调整已包含所有补贴因素，承租方不再主张其他扣减"。

3. 改造费用没提前说好，最后只能自己吞
石某声称投入17万元改造虾稻田，要求抵扣租金，但法院驳回：合同写明"承租方自主经营、风险自担"，未约定费用分担，改造就是自己的成本。更致命的是，他一审没提反诉，二审才举证，直接丧失主张权利的机会。
✅ 企业应对策略：

• 出租方：在合同中加一句"承租方自行承担经营中的所有改造、维护费用"；
• 承租方：若需大额改造，必须签补充协议约定"到期后按比例补偿"或"可抵扣最后X年租金"。

额外提醒：租期届满后继续占用土地？法院可按"市场价"判赔！本案中，原合同到期后，因周边同类土地租金上涨，石某需按更高标准（530元/亩/年）支付占用费。务必在合同中约定："期满不还按原租金200%计费"，让违约者付出代价。

四、专业护航，让企业零风险经营

土地租赁看似简单，但一个条款疏漏就可能让企业损失数十万。征和律师事务所专注企业法律风险防控，为企业提供极高的性价比法律顾问服务：

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  别等法院判决才后悔——专业的事，交给专业的人！