商铺租赁押金纠纷中企业如何避免“竹篮打水”-天门租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂9006民初2933号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实和判决结果

2019年8月15日，康某华与天门市某广场物业管理有限公司签订《租赁（商铺、仓库）合同》，承租渔网城栋号、栋号两间商铺，租期从2019年1月1日至2023年12月31日。康某华当天向该公司股东郭某洲转账20000元，公司出具了四张收据：两张注明“商铺定金”（各5000元），两张注明“商铺押金”（各5000元）。合同约定商铺一免租金，商铺二年租金8640元；同时约定“退租时不得拆除嵌装在建筑结构内的设施（如楼梯、墙体等）”，若违反则没收5000元履约保证金；还约定“合同到期未交还商铺的，按日租金2倍支付占用费”。

2023年12月31日合同到期后，康某华因押金退还问题未交还商铺钥匙，并拆除了自装的钢质楼梯。2024年3月，该公司在政府人员见证下收回商铺。康某华起诉要求返还10000元押金，该公司反诉称康某华拆楼梯违约且逾期占用商铺。

法院最终判决：该公司需返还康某华押金680元，驳回康某华其他请求。

三、企业必须警惕的3个“押金陷阱”，否则钱货两空

这个案例看似是“小纠纷”，实则暴露了企业在租赁管理中最容易踩的3个坑。很多老板觉得“收了押金就高枕无忧”，结果反而赔了夫人又折兵。我们用大白话拆解风险点：

陷阱1：把“押金”当“万能筐”，条款模糊反被坑
合同里只写了“履约保证金5000元”，但收据却开成“押金10000元”。法院认定：10000元中只有5000元算履约保证金（可因违约没收），另5000元性质不明。更麻烦的是，合同约定“拆楼梯要罚”，但康某华拆的是自装钢梯，是否属于“嵌装在建筑结构内的设施”？双方争执不下，法院只能各打五十大板——企业想扣全款却只扣了5000元，还倒贴680元！
✅ 防范口诀：

• 押金名称必须和合同条款完全一致（别乱写“定金”“保证金”）；
• 明确列出哪些装修能拆、哪些不能拆（例如：“自装非固定设施可拆，但墙体、楼梯等永久性结构禁止拆除”）。

陷阱2：收房时“拖拖拉拉”，占便宜反吃大亏
合同明明约定“到期不交房，按日租2倍付占用费”，但企业3个月后才收回商铺。法院认为：康某华不交钥匙有错，但企业也该及时止损！比如合同到期当天发个书面通知：“请3日内搬离，否则按约定收房”。结果双方僵持3个月，法院直接判“损失各担一半”——企业本可收8640元占用费，最后只拿到4320元。
✅ 防范口诀：

• 到期前15天书面提醒租户退房流程；
• 超期3天就发《限期交房告知书》，7天无果立即换锁（录像留证），别等租户主动找你谈！

陷阱3：个人收钱公司背锅，股东差点“连坐”
康某华把钱转给了股东郭某洲个人，但法院强调：“没证据证明郭某洲和公司财产混同”，所以郭某洲不用赔钱。这简直是万幸！现实中太多小企业让老板私人账户收租金，一旦出事，股东要拿自家房子还债！
✅ 防范口诀：

• 租金押金必须进公司对公账户，收据盖公司章；
• 员工代收需写明“职务行为”，禁止写“郭某个人收款”。

写给老板的真心话

这个案子最讽刺的是：企业明明占理（租户拆了楼梯），却因合同漏洞和操作失误，10000元押金只追回9320元，还搭上诉讼费。说白了，法律不保护“我以为”——你以为收据写了“押金”就稳了？法院看的是合同约定；你以为拖着不收房能多收钱？法院觉得你放任损失扩大！

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（注：本文案例细节已做隐私处理，人名如“康某华”“郭某洲”、公司名如“天门市某广场物业管理有限公司”均符合司法文书披露规范）