房屋未验收就交房，开发商仍要赔钱-天门商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2204号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实和判决结果

2019年2月22日，杨某、刘某丹与天门某房地产开发有限公司（以下简称“某甲房地产公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定某甲房地产公司将其开发的天门市道幢单元号商品房以593000元价格卖给杨某、刘某丹，并承诺于2020年12月31日前交付房屋。杨某、刘某丹已付清全部房款594353元。
2020年1月24日，因新冠疫情突发，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，施工暂停。2020年4月16日，项目获批复工。2020年12月29日，某甲房地产公司通知业主将交房时间顺延至2021年8月31日。2021年10月27日，杨某、刘某丹领取了房屋钥匙并办理了交房手续，但此时房屋尚未通过竣工验收。直到2023年3月20日，房屋才正式验收合格。
杨某、刘某丹起诉要求某甲房地产公司支付逾期交房违约金89483.7元。法院最终判决：某甲房地产公司需支付逾期交房违约金18900.43元，驳回原告其他诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

核心观点：房子没验收就交钥匙，开发商照样要赔钱！
这个案子给所有开发商提了个醒：别以为业主收了钥匙就算“交房成功”。法院明确说，房屋必须通过竣工验收才算合法交付。哪怕业主已经搬进去住，只要房子没拿到“验收合格证”，开发商就得继续赔违约金！

企业如何避免踩坑？3个关键建议：

1. “交钥匙”不等于“交房完成”，验收合格才是硬道理
   案例中，业主2021年10月就收了钥匙，但法院认为实际交付时间是2023年3月验收合格那天。为什么？因为《民法典》规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”。开发商常犯的错误是：为赶进度让业主提前收房，结果埋下大雷——没验收就交房，等于白干还倒贴钱！
   ✅ 防范建议：

   • 交房前务必完成消防、规划、绿化等全部验收，拿到《竣工验收备案表》再通知业主。
   • 别被“保交楼”政策忽悠！政府保的是“合法交付”，不是让你跳过验收流程。

2. 疫情能延期交房，但必须“留证据+及时通知”
   法院认可了疫情属于不可抗力，把交房日期从2020年12月31日顺延到2021年4月9日（扣除99天停工时间）。但不是所有延期都能免责！某甲房地产公司主张暴雨等影响，却因没证据被法院驳回。
   ✅ 防范建议：

   • 遇到疫情、暴雨等突发情况，3天内书面通知业主（微信、短信都算），说明延期原因和预计新交房时间。
   • 保留政府停工令、复工批复、施工日志等证据，别等打官司才后悔“当时忘了留底”。

3. 违约金要“日清月结”，拖太久可能一分钱都拿不到
   杨某、刘某丹主张了4年多的违约金，但法院只支持了最后318天的（约1.89万元）。为什么？因为按日计算的违约金，超过3年没要的，法律不再保护！比如2022年5月前的违约金，因业主一直没催，开发商就不用赔了。
   ✅ 防范建议：

   • 定期核对交房进度：如果可能逾期，提前和业主签补充协议，明确新交房时间和违约金计算方式。
   • 业主一旦收房却没验收合格，每年书面确认一次违约金（哪怕发个催款函），把诉讼时效“归零重置”。

一句话总结

交房不是“交钥匙”，验收合格才是终点线；违约金要年年催，拖过三年打水漂！
开发商千万别图省事让业主“先住后验”，表面省了时间，实际可能多赔十几万。老老实实走完验收流程，及时沟通+留好证据，才能真正守住钱袋子。

注：本文案例改编自真实判决，企业应结合自身情况咨询专业律师，勿直接套用结论。