土地转租未经发包方同意可能面临合同无效风险-老河口农业承包合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：农业承包合同纠纷

案号：(2020)鄂0682民初1136号

审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年1月7日，老河口市仙人渡镇人民政府与老河口市某为生态农业有限公司签订了一份土地流转合同书，合同约定由仙人渡镇人民政府将位于该镇的1万亩虾稻连作基地流转给某为公司承包经营，土地流转时间自2018年1月30日至2028年10月20日，合同还约定了流转方式、价格、违约责任等内容，还约定未经发包方同意不得擅自转让合同。该合同履行期间，2019年7月9日，某为公司与张某签订了一份土地租赁合同，某为公司将位于老河口市仙人渡镇安岗村与林岗村的，通过土地流转合同书从仙人渡镇人民政府处流转的153亩土地租赁给张某，用于虾稻共养，约定合同期限自2018年4月18日至2027年4月17日。合同还约定了租金、双方的权利义务、违约责任等。张某与某为公司签订土地租赁合同当日，张某向该公司交纳了25万元租金，该公司向张某交付了土地及船只、板房等资料。2019年10月18日，仙人渡镇人民政府向某为公司发出一份交纳土地流转费通知书，通知该公司交纳拖欠的土地流转费及服务费，若逾期，将解除土地流转合同书并收回流转的土地。经协商，2020年4月29日，仙人渡镇人民政府与某为公司签订了土地流转合同书解除协议，协议约定双方一致同意解除2018年1月7日签订的土地流转合同书，约定合同解除后，某为公司将流转的土地交付给仙人渡镇人民政府，某为公司转包给养殖户的土地合同，由该公司与承包户解除合同。仙人渡镇人民政府负责协调各村委会与养殖承包户续签合同，土地承包时间按养殖承包户与某为公司履行合同的下余时间签订。张某获悉仙人渡镇人民政府与某为公司签订的土地流转合同书解除后，认为某为公司未经仙人渡镇人民政府同意擅自转包自仙人渡镇人民政府流转的土地，因此双方签订的土地租赁合同无效，且仙人渡镇人民政府与某为公司签订的土地流转合同书解除后，张某与某为公司签订的土地租赁合同自然无效，起诉至法院，请求认定合同无效并承担违约责任和赔偿相应损失。

法院经审理后认为，某为公司将流转取得的土地承包权返租给养殖经营户承包，属于承包经营方式，不属于将合同整体转让给他人承包，没有违反合同不得擅自转让的约定。且仙人渡镇人民政府与某为公司土地流转合同书解除协议亦约定，某为公司转包给养殖户的土地合同，由该公司与承包户解除合同，仙人渡镇人民政府负责协调各村委会与养殖承包户续签合同，该解除协议的条款也应视为仙人渡镇人民政府认可某为公司返租土地给养殖户的承包经营方式。张某与某为公司签订土地租赁合同时，该公司已取得了土地承包权，其按承包经营方式将取得的土地承包权返租给养殖承包户承包没有违反法律规定，该土地租赁合同应为有效合同。法院最终驳回了张某的全部诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例看似简单，但对企业经营中常见的土地承包、转租行为敲响了警钟。很多企业老板可能觉得："我把承包来的土地转租给其他人，收点租金，又不违法，有什么风险？"但事实并非如此简单。

核心风险点一：合同中的"禁止转租"条款是高压线

本案中，仙人渡镇人民政府与某为公司的合同明确规定"未经发包方同意不得擅自转让合同"。张某正是以此为由主张合同无效。虽然法院最终认定"返租"不属于"转让"，但这是建立在特殊证据基础上的——解除协议中明确提到"某为公司转包给养殖户的土地合同，由该公司与承包户解除合同"，这被法院视为发包方默许了这种经营方式。

企业应如何防范：签订任何合同时，必须仔细阅读所有条款，特别是限制性条款。如果合同明确禁止转租，企业一定要取得书面同意后再操作，不要抱着"反正大家都在这么做"的侥幸心理。口头承诺在法律上往往难以证明，必须有书面文件。

核心风险点二：主合同解除不等于次级合同自动无效，但也不代表绝对安全

张某认为，既然仙人渡镇人民政府与某为公司的合同解除了，那么他与某为公司的合同自然无效。但法院指出，解除协议中约定由某为公司处理与养殖户的合同，并协调续签，说明发包方认可这种经营模式。

企业应如何防范：在签订转租合同时，一定要明确约定"如原合同解除，次级合同如何处理"。可以在合同中加入"原合同解除不影响本合同效力"或"原合同解除后，转租方有义务协助承租方与发包方重新签订合同"等条款，避免陷入被动。

核心风险点三：合同性质的认定决定生死

本案的关键在于法院将"返租"认定为"承包经营方式"而非"合同转让"。一字之差，天壤之别。如果是合同转让，需要发包方同意；如果是承包经营，属于公司自主经营权范畴。

企业应如何防范：在拟定合同时，用词要准确。避免使用"转让"、"转包"等敏感词汇，可使用"委托经营"、"合作经营"等表述，并在合同中明确双方是合作关系而非权利转让关系。最好由专业律师审核合同条款，确保表述合法合规。

核心风险点四：证据保存决定成败

张某败诉还有一个重要原因——无法证明某为公司违约并造成损失。企业经营中，很多老板习惯"口头说好"，不注重保存证据，一旦发生纠纷就陷入被动。

企业应如何防范：

1. 所有重要沟通尽量通过书面形式（邮件、微信等），并保留记录
2. 收付款必须有正规票据，注明款项用途
3. 定期检查合同履行情况，发现问题及时书面提醒
4. 建立企业合同档案管理制度，专人专管

最后提醒各位企业老板：土地承包、转租看似简单，实则暗藏法律风险。不要以为"大家都这么干"就安全，也不要觉得"小生意没必要太较真"。一个合同纠纷，可能让企业多年经营成果付诸东流。

作为企业法律顾问，我们建议：在签订任何合同前，务必让专业律师把关；在合同履行过程中，定期进行法律体检；遇到问题时，及时咨询专业意见，不要自行判断处理。毕竟，预防风险的成本远低于解决纠纷的代价。

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