施工延期致租赁显失公平，法院酌情延长免租期-长丰房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0121民初4433号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实与判决结果
2020年5月11日，长丰县双墩镇白某塘社区居民委员会通过安徽合肥公共资源交易中心平台发布水岸人家二期公管房租赁项目招标公告。该标的坐落位置位于章华台路与龙湖北路交口西北侧。本项目给予免租金装修18个月。2020年6月10日，合肥某临万家商业管理有限公司通过招投标程序取得涉案房屋的承租权。双方正准备签订租赁合同时，原告发现标的房屋门前唯一道路章华台路（济水路至华佗路）已经被封闭施工。按照双墩镇人民政府等部门公告，道路拟封闭日期为2020年4月1日至2021年1月31日，工程工期300天。这一情形与原告在招标公告期间的实地踏勘情况不符，故，原、被告双方协商房屋租赁期限后延。2020年11月，双方签订正式《房屋租赁合同》，合同期限仍然按照招标公告上确定的从2020年6月20日起算，租赁合同自2020年6月20日起至2027年12月19日止；其中免租金装修期为18个月，首年租金为人民币2779943元，自租金计算第三年起每年递增2%。合同签订的时间提前至2020年6月2日。因章华台路（济水路-华佗路）已经被全封闭施工，对原告装修造成一定影响。原告为此诉讼来院。本案在诉讼期间，该施工路段仍在进行。

法院最终判决：延长合肥某临万家商业管理有限公司与长丰县双墩镇白某塘社区居民委员会之间签订的《房屋租赁合同》免租金装修期100天，但驳回了原告要求延长300天的其他诉讼请求。案件受理费由双方按比例分担。

三、核心观点与企业风险防范指南
这个案子说白了就是：租了房子准备装修开店，结果门口唯一道路突然封路施工，而且一拖再拖远超原定期限，导致装修、招人都泡汤了。企业觉得太亏，告上法院要求多给免租时间。法院一查，发现施工超期确实不是双方当初能想到的“意外”，硬按原合同执行对企业太不公平，于是酌情多给了100天免租期。

关键点就一个：合同签了≠万事大吉！
生活中，很多企业以为“白纸黑字”签完合同就安全了，但现实往往有变数。比如本案的施工延期，表面看是“道路施工”，实则是合同履行中的“情势变更”风险——简单说，就是合同签完后，突然冒出谁也没料到的大变化（比如施工拖了300多天），继续死守原合同会让一方亏到血本无归。法院为啥只支持100天而不是300天？因为企业没提前在合同里写清楚“施工超期怎么处理”，只能靠法官凭经验“掐腰估”。

企业怎么避坑？3招教你守住钱袋子：

1. “意外”写进合同，别当“事后诸葛亮”
   招标或签合同时，别光看房子位置、价格，一定要摸清周边风险（比如道路施工、消防验收等）。本案中，道路施工公告早有了，但企业没在合同里约定“如果施工超期怎么办”。正确做法：在合同里加一条——“若因市政工程导致道路封闭超XX天，免租期自动延长同等时间”，并附上施工公告作为附件。这样万一出事，直接按合同来，不用求爷爷告奶奶打官司。

2. 踏勘不是走过场，留痕才能有底气
   企业常犯的错：实地看房时拍几张照就完事，结果纠纷时拿不出证据。本案原告说“踏勘时不知道施工”，但被告拿出公告证明“早贴出来了”。正确姿势：踏勘时拍视频+写记录，重点拍施工告示、房屋瑕疵，让对方签字确认。如果对方不签，立刻发邮件/微信留存证据。记住：没证据的“我以为”，法庭上等于“空气”。

3. 出事别硬扛，早协商早止损
   本案企业发现道路封了，先和对方商量延期签合同，这步是对的！但错在只口头协商，没签补充协议。结果施工拖更久，只能打官司。黄金法则：一旦发现风险（如施工延期、证件不全），48小时内书面通知对方，要求签补充协议。如果对方耍赖，赶紧找律师发函，别拖到装修砸钱进去才后悔。

划重点：商业风险≠天灾人祸！
法院明确说了，普通的生意波动（比如客流少、竞争大）是企业该自己扛的“商业风险”，但像施工超期这种“政府行为+完全没预料到”的事，可能触发“情势变更”。企业别等到亏光了才想起法律，签合同前多花1小时做风险排查，能省下100万冤枉钱！

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