企业单方终止合同必须赔违约金-颍上租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2022)皖1226民初3490号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年2月28日，颍上某润公司与安徽天某公司签订养殖场租赁合同，约定将颍上县某镇某村养殖场（占地17亩，建筑面积3800平方米）租赁给安徽天某公司使用。合同约定租赁期自2021年2月28日起至2024年3月15日止；租金每年175000元，三年租金合计525000元；付款方式每半年支付一次租金，每次87500元；任何一方无故单方面解除协议的，应向守约方支付3个月的租金作为违约金。安徽天某公司当日预交押金30000元，并支付首期租金87500元。2021年8月28日，安徽天某公司应支付第二期租金87500元，但只支付60000元，欠27500元未付。2022年1月6日，安徽天某公司通过微信向颍上某润公司表示："无法继续养猪了"、"不再租了"、"押金就不退了"。2022年3月18日，安徽天某公司向颍上某润公司发出书面《通知书》，通知解除合同。2022年3月25日，颍上某润公司书面答复不同意解除合同，要求继续履行合同。

法院最终判决：解除双方租赁合同；安徽天某公司向颍上某润公司支付拖欠租金9486元；安徽天某公司支付违约金43750元；驳回颍上某润公司其他诉讼请求。

三、企业必须知道的法律风险防范要点

这个案例看似简单，却揭示了企业在合同管理中最容易踩的"坑"。安徽天某公司以为"不租了"、"押金不退了"就能一走了之，结果不仅押金没了，还得额外赔4万多元！为什么呢？

第一，合同不是"说走就走"的旅行。很多企业老板认为"生意不好做，我不干了就行"，但合同是有法律约束力的。就像本案中安徽天某公司，因为市场行情不好就单方面说"不租了"，这在法律上就是"违约"。法院明确指出：你不能因为自己经营困难就随意撕毁合同，否则必须承担违约责任。

第二，违约金不是"随便写"的数字。本案中颍上某润公司原本要求被告支付8万多元违约金，但法院只支持了4万多元，为什么？因为合同里把"逾期付款违约金"和"单方解约违约金"混为一谈了！合同约定"不按时支付水资源费等费用的，每天罚479元"，但安徽天某公司欠的是租金，所以这部分违约金法院不支持。而合同明确约定"单方解约需付3个月租金"，这部分法院就全额支持了。重要提示：签合同时一定要分清楚不同违约情形对应的违约金，模糊不清的条款等于没写！

第三，"押金不退"不等于"一了百了"。安徽天某公司微信说"押金就不退了"，以为这样就能解决所有问题。但法院判决显示：押金3万元确实不退，但这只是抵扣了部分欠款，公司还得再付9千多元租金和4万多元违约金。记住：押金只是履约担保，不能代替违约赔偿！

给企业的实用建议：

1. 签合同前先问"如果我不干了会怎样"：评估单方解约可能产生的损失，必要时在合同中约定"情势变更"条款（如市场剧烈波动时的处理方式）。
2. 违约金要写清楚"什么情况罚多少"：区分租金逾期、单方解约、损坏设备等不同情形的违约责任，避免笼统表述。
3. 想解约必须走正规流程：不能只在微信说句"不租了"，必须按合同约定方式书面通知，并保留证据。
4. 经营困难时先协商再行动：本案中如果安徽天某公司提前和对方商量减免租金，可能比直接解约损失更小。

特别提醒：很多企业以为"官司赢了就能拿回所有钱"，但本案中原告要求的律师费、高额违约金都没得到支持，就是因为合同没写清楚。签合同时多花1小时把条款写明白，事后可能省下几万元！

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