借款人长期拖欠贷款时抵押登记是银行收回资金的关键保障 - 桐城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖0881民初3097号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年9月8日，出卖人某置业公司与买受人程某签订《商品房买卖合同》，程某购买某置业公司开发建设的桐城市某小区某室商品房，并支付首付87531元，余款320000元办理银行按揭贷款。2016年9月12日，借款人程某与贷款人安徽桐城某行公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款320000元用于购房，借款期限15年，年利率4.9%，罚息利率在约定利率基础上加收50%；担保方式为抵押＋保证，若借款人连续三个月或累计六次未按时还款，贷款人有权宣布合同提前到期；程某以所购房产提供抵押担保。某置业公司为该借款提供阶段性连带责任保证。2016年9月26日，双方办理预告抵押登记；2016年9月27日，安徽桐城某行公司发放贷款320000元；2022年3月18日，双方办理正式抵押登记。自2021年12月20日起，程某开始拖欠本息未还。截至2024年4月1日，程某已归还本金85784.09元、利息70205.48元，尚欠本金234215.91元、利息26263.15元，本息合计260479.06元。

法院判决：程某需在判决生效后15日内偿还安徽桐城某行公司全部借款本息（截至2024年4月1日合计260479.06元，后续利息按合同计算至还清日）；安徽桐城某行公司对程某抵押的桐城市某小区房产（不动产权证号：皖20**桐城市不动产权第0××6号）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

三、企业如何防范此类法律风险：核心观点解析

这个案子看似是银行赢了官司，但背后藏着一个关键教训：企业放贷时，别只盯着合同签字，必须把抵押登记“落袋为安”。程某从2021年底就开始拖欠还款，银行能顺利拿回钱，核心不是靠催收，而是因为房产抵押登记办得及时、完整——先办了预告登记，后又升级为正式登记。这就像给贷款上了“双保险”：一旦借款人跑路或赖账，银行可以直接拍卖抵押房产，不用和其他债主排队等钱。

对企业（尤其是金融机构或经常对外放贷的企业）来说，这个案例敲响了三记警钟：

1. “纸上合同”不如“手上登记”：签合同时约定“抵押担保”只是第一步，必须立即办理抵押登记。本案中，银行在放款前办了预告登记，又在房产证办妥后及时转为正式登记（2022年完成）。如果银行偷懒没转登记，万一房子被其他债主查封，钱就可能打水漂。企业放贷时，要把“登记完成”当成放款的硬性条件，别等出事才补救。
2. 违约条款要“小题大做”：合同里写明“连续三个月不还款就算违约”，程某2021年12月首次拖欠，银行2024年5月就起诉并宣布合同提前到期。这说明企业监控还款不能“睁一只眼闭一只眼”——日常管理中，设置自动提醒系统，一发现逾期就书面催告，把小风险掐灭在苗头阶段。
3. 别把希望全押在“保证人”身上：本案中某置业公司提供了阶段性担保，但银行真正靠得住的还是抵押房产。现实中，保证人可能倒闭或跑路，企业设计担保方案时，优先选“真东西”（如房产、设备抵押），少依赖“人情担保”。

很多企业总以为“合同签了就稳了”，但法律只保护行动到位的人。本案银行胜诉不是运气好，而是每一步都踩在法律要求的节点上。反过来想：如果程某的房子没办正式抵押登记，银行可能血本无归；如果合同没写清“连续三个月违约可提前收贷”，银行只能干等15年到期。

给企业的行动建议：

• 放贷前，查清抵押物是否干净（有无其他查封）；
• 放贷中，把“登记凭证”当作放款的“钥匙”，没拿到绝不打款；
• 放贷后，每月核对还款记录，逾期超30天立即发书面警告。

法律风险就像漏水的船——补小洞花1块钱，拖到大洞可能沉船。作为企业，别等官司上门才想起法律，日常就把合同条款、登记流程、监控机制理清楚，才是真正的“省钱大招”。

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