拆迁安置房权益优先于抵押权受法律保护-太和不动产登记纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不动产登记纠纷
案号：(2025)皖1222民初538号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

乙方贾某与甲方太和某业有限公司签订《房屋遮阳置换或补偿协议》，协议载明甲方置换给乙方楼房4套，其中一套房屋房号为16单元xx。2020年6月22日，太和县经济开发区某某村民委员会出具证明证实贾某系太和某业有限公司拆迁户。2021年3月21日，某某新城物业服务中心出具居住证明，内容为：兹证明贾某（身份证xx）居住本小区16单元xx室与3号楼xx室，为同一住处。房屋已经水电均通，符合入住条件，交付业主，已于2019年8月12日实际入住该房屋。

置换给贾某的某某新城16单元xx号房屋与太和县不动产中心登记备案房屋号3号楼东区xx户为同一套房屋。2018年8月8日，陈某、某某与贾某签订房屋买卖合同，约定以总价款570000元购买某某新城16单元xx号房屋。

王某与xx公司民间借贷纠纷一案，经过阜阳市颍州区人民法院审理，作出（2019）皖1202民初5432号民事判决书，判决xx公司向王某偿还借款本金942.9万元及利息。王某对皖（2019）太和县不动产证明第0001177号不动产登记证书中登记抵押的房产的拍卖、变卖、折价、抵偿款享有优先受偿权。案涉房屋属于上述不动产登记证书中的抵押房产。在执行过程中，阜阳市颍州区人民法院审理查封了xx公司名下某某新城3号楼东区xx户在内的多处不动产。对此，贾某向阜阳市颍州区人民法院提出执行异议，申请中止对案涉房屋3号楼东区xx户房屋的执行。阜阳市颍州区人民法院于2024年10月23日作出（2024）皖1202执异275号执行裁定：中止对太和某业有限公司名下位于安徽省太和县某某新城3号楼东区xx户不动产的执行。

法院最终判决：王某在判决生效后30天内必须涂销涉案房屋的抵押登记，太和某业有限公司协助贾某办理不动产登记手续。案件受理费50元由王某承担。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例告诉我们一个非常重要的法律原则：拆迁安置房的权益优先于普通抵押权。太和某业有限公司在已将房屋交付给拆迁户贾某并允许其实际入住的情况下，又将该房屋抵押给王某用于借款，结果法院认定这种抵押无效，王某的抵押权不能对抗贾某的拆迁安置权。

作为企业，特别是房地产开发企业，必须警惕以下风险点：

1. 切勿将已安置房屋再行抵押
很多开发商在资金紧张时，容易把已经交付给拆迁户的房屋再去银行或个人处抵押贷款。这种行为看似能解燃眉之急，实则埋下巨大隐患。一旦被拆迁人主张权利，抵押登记将被涂销，企业不仅无法获得抵押资金，还要承担诉讼费用和赔偿责任。

2. 完善房屋交付与登记管理流程
企业应建立严格的房屋销售、安置和抵押管理台账，确保已交付或承诺安置的房屋在系统中明确标注"不可抵押"状态。建议设立专门的法务或风控部门定期核查，避免销售、拆迁和融资部门信息不通导致"一房两用"。

3. 抵押前务必进行产权核查
在办理任何房产抵押前，必须到不动产登记中心查询房屋的完整状态，确认无拆迁安置、预售备案等权利限制。即使房屋在开发商名下，也可能存在事实交付或协议安置的情况，仅凭产权证不能完全排除风险。

4. 妥善处理与被拆迁人的关系
拆迁安置是政府主导的民生工程，被拆迁人的权益受到法律特别保护。企业应严格按照协议履行安置义务，及时办理产权登记，避免因拖延导致纠纷。如确实需要变更安置方案，必须与被拆迁人重新签订书面协议并取得其明确同意。

5. 融资时主动披露房屋真实状态
向银行或个人融资时，应如实告知拟抵押房产的使用状况。隐瞒房屋已安置事实可能导致融资合同被认定为欺诈而无效，企业不仅要返还资金，还可能面临额外赔偿。

给企业的温馨提醒：在房地产开发过程中，"先安置、后开发"是基本原则。不要因为短期资金压力而冒险处置已有权利负担的房产，否则不仅会失去抵押融资的效果，还可能面临被法院强制执行、赔偿损失甚至影响企业信誉的严重后果。记住：拆迁安置权是"特权"，法律优先保护被拆迁人的居住权益，普通抵押权人很难对抗这种法定优先权。

作为企业法律顾问，我们经常遇到类似纠纷，许多企业负责人一开始都抱着"先用着再说"的侥幸心理，结果付出更大代价。提前做好法律风险防控，远比事后补救更经济、更有效。

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