业主财产受损物业是否要赔偿？关键看谁证明物业有过错-和县财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)皖0523民初4844号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实和判决结果
原告于2013年与和县信某房地产开发有限公司第一分公司签订《储藏室购买协议书》，购买了"御府园"5号楼下-106号储藏室，面积约100平方米。2024年9月27日，被告发现原告位于"御府园"5号楼-106号家中被水淹没，并报警，原告在收到通知后，回家发现家中被水浸过。原告认为因被告怠于清理管道，导致原告家中返水，造成损失重大，被告应当赔偿原告相应的经济损失，并退还部分物业服务费。后双方就赔偿事宜协商未果，原告遂提起诉讼。

法院经审理查明，原告将储藏室装修改为住宅使用，但长期无人居住。原告申请鉴定，报告显示损失总价值为47325元（其中明显受损部分17803元，无法看出明显受损痕迹部分29522元），原告还支付了8000元鉴定费。但因原告无法提供案涉建筑及给排水设计图纸，导致无法鉴定渗水原因。

法院最终判决驳回原告薛某的全部诉讼请求，认为原告未能提供足够证据证明房屋进水是由物业公司的过错导致。

三、核心观点：物业公司不是"背锅侠"，业主索赔必须证明物业存在过错

这个案例看似简单，却揭示了一个重要的法律原则：当业主家中发生财产损失时，物业公司并不是当然的"背锅侠"。很多企业（尤其是物业服务企业）经常遇到类似情况——业主家中漏水、被淹，第一反应就是找物业公司"讨说法"。但法律上不是这样认定的！

本案的核心在于"谁主张，谁举证"。原告薛某认为物业公司没有及时清理管道导致家中被淹，想要物业公司赔偿损失，就必须拿出证据证明：

1. 物业公司确实存在管理上的过错（比如该清理管道而没有清理）
2. 这个过错直接导致了房屋进水
3. 进水造成了实际损失

但薛某只提供了损失证明，却无法证明进水原因与物业公司有关。他申请了渗水原因鉴定，却因为无法提供建筑设计图纸导致鉴定无法进行。最终，法院只能认定"现有证据不能证明房屋进水是由于被告的过错导致"。

对企业（特别是物业公司）的警示：

1. 合同要明确服务范围：物业服务合同中必须清晰界定物业公司的管理职责范围，比如哪些管道属于公共部分需要物业公司维护，哪些属于业主专有部分。本案中，如果合同明确约定雨污管道清理是物业职责，而物业公司确实没做，那就可能要承担责任。

2. 日常维护要留痕：物业公司一定要做好日常维护记录。本案中，物业公司提到2024年7月12日曾安排人员检查管道，但没有提供书面记录。如果当时有照片、视频或签字记录，就能证明已履行了管理义务。

3. 发现问题及时沟通：本案中，物业公司发现楼下漏水后及时处理，并尝试联系业主（虽然电话打不通）。建议企业建立规范的问题处理流程，发现问题立即书面通知业主，并保留通知证据（如短信、微信、挂号信等）。

4. 不要轻易承诺"全责"：很多物业公司为了息事宁人，面对业主投诉时轻易承认是自己的责任。本案提醒我们，没有证据支持的情况下，盲目认错可能带来更大损失。应当先调查清楚原因再做回应。

5. 引导业主正确使用房屋：本案中，业主将储藏室改为住宅，还私自改动了地漏和管道。物业公司应当在业主装修时就明确告知哪些改动是禁止的，并保留书面告知记录。一旦发生问题，这些记录就是重要的免责证据。

对企业普遍适用的经验：
无论你是物业公司还是其他类型企业，当面临客户或他人索赔时，切记：法律不是"谁闹谁有理"，而是"谁主张谁举证"。企业平时就要注意：

• 建立健全各项管理制度
• 保留工作记录和证据
• 在合同中明确各方责任
• 遇到纠纷不慌不乱，理性收集证据

只有这样，当争议发生时，企业才能有效保护自身合法权益，避免成为"冤大头"。

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