房地产企业内部员工购房促销需谨慎防范法律风险-和县商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2023)皖0523民初4898号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实与判决结果
原告孟某系银城某团公司员工。2019年6月，银城某团公司为了完成销售目标，鼓励公司员工购买被告开发的依澜郡商品房，银城公司提供首付款。2019年6月28日，原、被告签订《马鞍山市商品房预售合同》，当日银城公司向原告转账92,654元，原告收到款项后向和县某湖房地产开发有限公司支付首付款93,538元，此后合同未再继续履行，原告未继续支付购房款或也未办理按揭贷款，被告未向房管部门登记备案，也未交付房屋。2021年7月20日，被告向原告发送《告知函》，告知原告收到本函件30日内，支付剩余房款，继续履行合同；如不愿意继续履行合同，公司可以提供"更名再售方案"，协助原告将房源卖给第三方，期限为90日，如在此期限仍未处理的，按解除合同处理，并按总价款10%支付违约金，被告退还原告已付的购房款。后被告未退还原告购房款，故原告诉至本院。

法院判决：解除双方签订的商品房预售合同，和县某湖房地产开发有限公司需在判决生效后5天内退还孟某购房款93,538元，但驳回了孟某要求支付利息的请求。

三、案例核心观点与企业风险防范指南
这个案例看似简单，却暴露了房地产企业常见的"促销陷阱"。和县某湖房地产开发有限公司为了完成销售目标，让关联公司银城某团公司给员工"发钱买房"，结果项目烂尾后不仅钱要退，还搭上了诉讼费。对企业来说，有三大教训必须牢记：

第一，"内部促销"别踩法律红线
很多企业喜欢用"员工内购""股东特惠"等方式冲销量，但要注意：

• 银行流水不能造假！案例中银城某团公司先打钱给员工，员工再转给开发商，这种"左手倒右手"的操作一旦被认定为虚假交易，合同可能直接无效。
• 员工购房必须真实自愿！法院认定合同有效，是因为没证据证明员工被强迫，但如果真出现"不买房就扣工资"的情况，企业可能面临劳动仲裁+合同无效双重风险。

第二，合同管理不能"随便搞搞"
案例中开发商犯了个低级错误：签了合同却不给购房者留底！这导致：

• 员工说不清合同细节，容易产生纠纷（比如案例中到底能不能退款扯皮两年）
• 出问题时企业拿不出证据自证清白（法院只能采信员工单方说法）
  企业必做动作： 每份合同必须"一式两份"，双方签字盖章后当场交付，电子合同也要发确认邮件。

第三，"解约通知"必须写清楚
开发商2021年发的《告知函》看似给了选择权，但埋了雷：

• "90天内卖不掉房就自动解约"——法律上这叫"附条件解约"，但没写清楚"卖不掉"的标准（是没找到买家？还是价格没谈拢？）
• 结果员工没行动，法院直接认定"默认同意解约"，企业只能退款
  防坑指南：
  ✓ 写明具体操作步骤（例如"需在30天内提交第三方购房意向书"）
  ✓ 设置明确截止日（精确到年月日，别写"90天内"这种模糊表述）
  ✓ 重要条款加粗提醒（比如"逾期不操作视为同意解约"）

特别提醒： 项目烂尾不是免责金牌！
很多房企以为"楼盖不起来"就能不退钱，但法院说：合同解除后，收的钱必须退！唯一能扣的是合同明确约定的违约金（案例中10%），但前提是条款写得滴水不漏。

写给企业主的实操建议：

1. 促销先过法审：任何"员工优惠""股东特惠"方案，让律师提前看协议，避免被认定为虚假交易
2. 合同"双交付"：签完合同立刻给客户留一份，微信发送的电子版也要让客户回复"已收悉"
3. 解约通知"三要素"：给客户发解约函必须包含"做什么+何时做+不做后果"，缺一不可
4. 烂尾项目快止损：真出现资金问题，主动协商退款比等客户起诉更省钱（本案诉讼费还让企业多掏1000多元）

四、征和律师事务所特别提示
本案中开发商如果早有专业法律顾问，完全能避免这场纠纷：律师会建议在合同中写清"员工购房需配合完成网签，否则自动解约不退首付款"，或在解约函里明确操作流程。作为企业法律顾问，我们见过太多因小疏忽导致百万损失的案例。征和律师事务所为企业提供日常法律顾问服务，具有极高的性价比，甚至可以先试用满意后再付款——让专业律师帮您堵住合同漏洞、规范促销流程，比事后打官司省心百倍！毕竟，防范风险的成本，永远低于解决问题的代价。