规范收取团购费可有效避免被购房者追讨 - 和县商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2022)皖0523民初2549号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年12月5日，毛某与和县某湖房地产开发有限公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，约定毛某购买该公司开发的位于和县某镇某路某小区某幢某单元某室，合同总价款469592元，毛某当日通过转账支付了全部房款。

同日，毛某因购买该房与上海某房信息科技有限公司和县分公司签订《上海某房服务协议书》，约定毛某自愿加入该公司组织的团购服务活动，同意交纳80000元团购费，以获取参与该楼盘团购活动的资格，交纳后享受所购房源总价减130000元的优惠。毛某通过POS机刷卡向上海某房信息科技有限公司和县分公司交纳了80000元，该公司向毛某出具了收据，陈某在该收据上签名。

同日，毛某向陈某个人通过微信支付了30000元。

毛某认为和县某湖房地产开发有限公司多收取了其110000元，要求返还并支付利息。法院经审理认为，毛某未举证证明陈某系和县某湖房地产开发有限公司的工作人员，也未举证证明上海某房信息科技有限公司和县分公司与和县某湖房地产开发有限公司有法律上的利害关系，判决驳回毛某的全部诉讼请求。

三、案例核心观点及风险防范指南

这个案子看似简单，却戳中了房地产行业的"痛点"——很多房企为了规避限价政策，通过第三方收取"团购费""服务费"等额外费用。如果操作不规范，很容易被购房者告上法庭要求返还。而本案的关键在于：房企规范操作就能有效规避风险。

企业必须警惕的三大风险点：

1. "影子收费"要不得
   很多房企让销售人员私下收"茶水费""服务费"，款项不进公司账户。本案中，毛某微信转账给陈某个人的30000元，因无法证明陈某是公司员工，法院直接认定与房企无关。风险提示：所有款项必须通过公司账户或明确授权的第三方账户收取，严禁员工以个人名义收款。销售现场应公示"本公司唯一收款账户"，并明确告知购房者"向个人转账视为自愿行为，与公司无关"。

2. 第三方协议要"划清界限"
   本案胜诉关键在于《服务协议书》写明"该活动与开发商无关"，POS单显示商户是上海某房公司而非房企。风险提示：如果采用第三方团购模式，必须做到"三独立"：

   • 协议独立签订（购房者与第三方直接签约）
   • 费用独立收取（POS机商户名清晰显示第三方名称）
   • 优惠独立说明（协议中明确"此费用与开发商无关"）
     切记不要让销售人员同时推销"房源+团购"，避免被认定为"捆绑销售"。

3. 优惠证据要"铁证如山"
   本案中80000元团购费换来了130000元优惠，法院认可了这种交易合理性。风险提示：

   • 每笔额外费用必须对应明确服务（如"8万换13万优惠"）
   • 在购房合同中备注"实际成交价=合同价+团购费-优惠"
   • 保留购房者签字的优惠确认书（本案中毛某签字确认享受了优惠）

企业自查清单（立即行动）：

✅ 检查所有POS机商户名称是否真实显示收款方
✅ 梳理销售流程中是否存在"个人收款"环节
✅ 审核第三方协议是否包含"与开发商无关"的免责声明
✅ 确保每笔额外费用都有对应的优惠或服务凭证

特别提醒：很多房企认为"反正钱进了公司账户就能操作"，但本案恰恰证明——钱不进房企账户反而更安全！因为当费用由第三方独立收取时，房企在法律上就是"局外人"。与其冒着被集体诉讼的风险收"灰色费用"，不如规范操作通过合法途径提升利润。

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