商户擅自提前撤场可能丧失剩余装修补贴-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖05民终1665号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月，上海某弋服饰有限公司（以下简称"上海某弋公司"）与含山某城市商业服务有限公司（以下简称"含山某城公司"）签订商铺租赁合同，约定含山某城公司将885.5平方米场地租给上海某弋公司经营服装店，租期3年（2019年12月至2022年11月）。合同特别约定：含山某城公司提供装修补贴1100元/平方米（总计97.4万元），分三期支付——进场装修后付50%、货品进场后付30%、开业后付20%。上海某弋公司按约支付了5万元履约保证金及各类押金。

含山某城公司支付了80%的装修补贴（77.9万元），但未及时结算销售款。2020年6月至9月，上海某弋公司多次发函要求支付尾款，9月14日单方面暂停营业，9月19日擅自撤货撤道具，12月彻底撤场停业。上海某弋公司起诉要求双倍返还保证金、支付剩余装修补贴等；含山某城公司反诉要求不退保证金。

一审判决：合同解除，含山某城公司返还5万元保证金及各类押金，但仅支付5%装修补贴尾款（4.87万元）。
二审改判：维持合同解除及保证金、押金返还，但撤销装修补贴尾款支付——上海某弋公司最终一分装修尾款都没拿到。

三、核心风险警示：别让"一气之下"毁掉真金白银

这个案例看似是"谁先违约"的拉锯战，实则揭示了企业最容易踩的坑：因小失大，用"赌气行为"放大自身风险。

1. 擅自撤场=主动放弃谈判筹码
上海某弋公司认为对方拖欠销售款和装修尾款，一气之下直接撤货停业。但法院指出：销售款仅6000余元，远不够支撑其撤场理由；而装修尾款未付是因为公司未按约定整改货源。更关键的是，合同明确禁止"未经同意擅自停业"。企业常误以为"对方先违约，我就能随便走"，但法律只看谁的行为直接导致合同无法履行——你一撤场，商场立刻人去楼空，损失立竿见影，法院自然认定你是"根本违约方"。

2. 装修补贴不是"白给的钱"，而是"绑定期的甜头"
含山某城公司给了近78万元装修补贴（占总额80%），看似大方，实则是商业算计：用高额补贴吸引品牌入驻，靠长期经营提升商场人气。法院一针见血指出："补贴是希望商户稳定经营3年，提升整体商业价值"。上海某弋公司经营仅1年就撤场，若还拿全额尾款，等于"白嫖"商场资源。企业务必看清：优惠条件往往暗藏"服务期"要求，合同里"扶持""补贴"等字眼，可能就是隐形的"对赌协议"。

3. 留证据要像发朋友圈一样自然
上海某弋公司能拿回5万保证金，全靠一个细节：委托人朱某转账时附言"上海某弋公司RTW"。而含山某城公司主张"装修款远超实际支出"，却因鉴定报告与本案无关败诉。风险防范的核心动作很简单：
✅ 付款必备注用途（如"XX合同保证金"）；
✅ 沟通必留书面痕迹（微信、邮件比口头承诺强十倍）；
✅ 争议时先发正式函件，别直接"卷铺盖走人"。

企业行动清单

• 签合同时重点看"解约条款"：对方什么行为你能退场？你自己什么行为会扣钱？
• 收到优惠别狂喜：问清"是否需服务满X年？提前终止怎么算？"
• 遇到拖欠先发《催告函》，给对方整改期（如"15日内不付款将依法解约"），留足证据再行动。

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