房地产企业注意：约定过高违约金可能不被法院全额支持-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初6624号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年6月26日，禹州某房地产有限责任公司与燕某闯、周某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将一处房产以908097元的价格出售给燕某闯、周某。燕某闯、周某采用首付188097元加按揭贷款720000元的方式支付购房款，禹州某房地产有限责任公司作为保证人为其按揭贷款提供担保。

双方另签订了《补充协议》，约定如买受人未按期归还银行按揭贷款本息，出卖人承担保证责任后，有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失。

后因燕某闯、周某未按时还款，银行自2022年10月28日起从禹州某房地产有限责任公司保证金账户扣款，具体为：2022年10月28日扣划26944.44元；2023年3月9日扣划20500.55元，共计47444.99元用于代偿贷款。禹州某房地产有限责任公司代偿后，要求燕某闯、周某偿还代付款项并支付总房款5%的违约金（45404.85元）。

法院判决：燕某闯、周某需在判决生效后十日内偿还禹州某房地产有限责任公司垫付款47444.99元及违约金（以每笔代偿款为基数，自代偿之日起按一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿日），但驳回了按总房款5%计算违约金的请求。

三、核心观点与风险防范建议

关键警示：合同约定的违约金并非越高越好，超过合理范围法院可能不予支持！

很多企业认为，合同中约定高额违约金能起到"震慑"作用，防止对方违约。但本案中，法院明确指出："违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅，其主要功能在于填补被违约方的实际损失"。当违约金"过分高于因违约行为造成的实际损失"时，法院有权进行调整，避免双方利益严重失衡。

企业应如何防范此类风险？

1. 合理设定违约金标准
   不要简单约定"总金额的5%"或"10%"这类固定比例。违约金应与可能产生的实际损失相当，一般建议不超过实际损失的30%。本案中，企业代垫4.7万余元，却要求4.5万元违约金，远超合理范围。

2. 明确损失计算方式
   在合同中详细列明各类违约可能导致的具体损失项目，如"代偿款项的利息损失按同期LPR计算"、"追偿产生的合理费用"等。这样即使发生纠纷，法院也能有据可依。

3. 建立风险预警机制
   对于提供担保的业务（如本案中的按揭担保），企业应建立客户还款监控系统。发现客户逾期苗头时，及时提醒并采取措施，避免损失扩大。不要等到银行直接扣款才介入。

4. 区分不同违约情形
   针对不同程度的违约行为设定阶梯式责任：轻微违约（如短期逾期）可约定较低违约金；严重违约（如长期不还款）再设定较高责任。避免"一刀切"式高额违约金。

5. 保留完整证据链
   一旦发生代偿，立即收集银行扣款凭证、通知记录等证据，并书面告知违约方。本案中，企业因证据充分获得了代偿款的支持，但因违约金证据不足导致部分请求被驳回。

特别提醒房地产企业：在购房者按揭贷款担保业务中，务必重视担保合同条款的设计。既要保障自身权益，又要符合法律规定。建议在《补充协议》中明确："违约金以实际损失为限，包括但不限于代偿款项的利息、追偿费用等"，而非简单约定固定比例。

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