买受人合法占有房屋可排除强制执行-永城执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：执行异议之诉
案号：(2024)豫1481民初13490号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实与判决结果
2020年8月15日，河南永城某银行与庞某、余某因金融借款合同纠纷达成调解：庞某、余某需偿还银行借款本金120万元及利息，银行对余某名下抵押房屋（永房权证永城市字第**号）享有优先受偿权。后庞某、余某未还款，余某于2020年12月3日去世，银行向法院申请执行。2023年12月1日，法院查封了余某名下的河南省永城市某房屋（房产证号：字）。
2015年，宋某与余某签订《售房协议书》，约定宋某以11万元购买该房屋（即被查封房屋），余某当天出具了“今收到购房款壹拾壹万”的收条。此后，宋某一直居住在该房屋内，最早于2019年5月9日支付了水费239.4元。另查明，余某与庞某原系夫妻关系，余某于2020年12月3日去世。
法院判决结果很简单：驳回河南永城某银行要求继续执行该房屋的诉讼请求，宋某成功阻止了银行的强制执行。

三、核心观点与企业法律风险防范指南
这个案子的核心就一句话：如果你在房子被法院查封前就合法买了房、付了全款、住进去了，而且没过户不是你的错，法院就会保护你的权利，哪怕原房主欠债，别人也不能强行收走你的房子。
为什么宋某能赢？因为他做到了四点：

1. 查封前签了合同：2015年就和余某签了《售房协议书》，远早于2023年法院查封；
2. 查封前付清房款：有收条证明11万元已付；
3. 查封前实际入住：从2015年起一直住着，连水费记录都能查到；
4. 没过户不怪他：房子总证办下来十年了，但余某一直没配合过户，宋某自己没错。
   而银行虽然对房子有抵押权，但宋某的“居住权+购房事实”更受法律保护——因为法律优先保障真实买房人住有所居，而不是让债权人随意赶人。

对企业老板的3个关键提醒：

1. 放贷前务必查清“房底”：银行或企业借钱时，如果对方拿房子抵押，别光看房产证！要实地走访、查物业记录，确认房子是否已被偷偷卖掉或有人实际居住。本案中银行只查了登记信息，没发现宋某已住进去，结果吃了大亏。
2. 买卖房屋必须“快过户”：如果你是买房企业，付完款后一定要马上办过户！拖得越久风险越大——像本案宋某，如果2015年签完合同就过户，早就高枕无忧了；但他拖了8年，差点被银行收走房子。记住：没过户的房子，法律上还是别人的“责任田”。
3. 留痕！留痕！留痕！：所有交易必须留书面证据。宋某能赢，全靠《售房协议书》、收条、水费单这些“小纸片”。企业日常交易中，微信转账、口头约定都靠不住，一定要签合同、开发票、保留支付记录——关键时刻这些就是救命稻草。

最后的小建议：企业风控不是“事后灭火”，而是“事前筑墙”。一次疏忽可能让多年经营打水漂，比如本案银行本可优先受偿11万房款，却因调查不细丢了执行机会。与其事后花大钱打官司，不如提前请专业律师把关合同、交易流程。

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