购房未及时过户但已实际占有，法院支持排除强制执行-永城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫1481民初13518号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实和判决结果
2020年，永城某行（一家银行）与庞某及余某因借款纠纷达成调解：余某和庞某需还清120万元本金及利息，永城某行对余某名下的一套房产（位于永城市某小区，房产证号：字第**）有优先处置权。但余某和庞某没按时还款，余某于2020年12月去世后，永城某行申请强制执行。2023年12月，法院查封了余某名下的这套房产。

然而，徐某提出异议，称他早在2013年就从余某的合伙人王某处买下了这套房：当时付了18万元全款，拿到收据，并从2013年6月起一直装修、居住使用该房。徐某多次找余某办房产证，但余某总以“大证没办下来”推脱，直到法院贴查封公告才知房产早有总证。徐某认为自己是实际房主，要求法院停止执行。

法院最终判决：支持徐某的请求，不得执行该套房屋。

三、核心观点：企业如何防范房产交易中的“隐形炸弹”
这个案子看似是个人买房纠纷，实则给企业敲响警钟——房产交易中“未过户”不等于“没风险”。法院之所以判徐某赢，关键就三点：

1. 买房时间早：徐某在法院查封前（2013年）就付清全款、实际入住；
2. 非自身过错：没过户是因原房主余某欺骗，徐某多次催办无果；
3. 证据扎实：徐某保留了付款收据、购电卡等证明实际占有的材料。

对企业而言，这种风险常出现在两种场景：

• 作为债权人（如银行、供应商）：
  永城某行以为抵押房产“万无一失”，却忽略了余某早把房卖给了徐某。问题出在放贷前没查清房产状态：余某的合伙人王某无权单独卖房，但银行没核实房屋是否已实际出售。结果，抵押权被“真实买家”徐某的占有事实冲垮。
  企业该怎么做？

  • 放贷或接受抵押前，必须查清房产“是否有人住”：实地走访、查水电缴费记录，别只看房产证。
  • 要求抵押人签书面承诺：若房产已出售或出租，需提供买家/租客信息，否则承担违约责任。

• 作为开发商或卖方企业：
  余某和合伙人王某卖房时，既没让妻子庞某签字（房产是夫妻共有），也没及时给买家办证。结果房子被查封，企业信誉扫地，还惹上官司。
  企业该怎么做？

  • 卖房必须“权属清晰”：确认房产无共有人争议（如夫妻共有需双方签字），避免“无权处分”。
  • 交房后30天内启动过户：拖延过户=埋雷！像徐某的案子，余某拖了10年不办证，最终导致执行纠纷。

特别提醒：很多企业觉得“买家没过户是他的事”，但法院更保护“实际居住+无过错”的买家。一旦房产被查封，企业可能面临“钱房两空”——既收不回欠款，又失去抵押物。

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