房地产开发商不配合办理房产证需支付高额违约金-公安县房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1022民初1246号
审理法院：湖北省公安县人民法院

二、案件事实与判决结果

原告是案外人安徽某机机电设备有限公司股东之一，因案外人公安县某管商业运营管理有限公司尚欠安徽某机机电设备有限公司货款277540元一直未予偿还，同意用被告荆州某某置业有限公司所开发的位于公安县路巷某某号的房屋抵偿所欠货款。随后原告徐某作为债权人股东个人于2018年10月19日与被告签订一份商品房买卖合同，被告同意将其所有的位于公安县路巷某某号房屋（建筑面积为54.86平方米）以308555元的价格出售给原告所有，并代为扣除公安县某管商业运营管理有限公司所欠货款277540元外，剩余房款31015元由原告徐某向被告刷卡支付。同时按照被告要求支付了该房屋办证费用15865元。被告某山某某公司向原告徐某分别开具了两张收款凭证并加盖了公司公章。原、被告同时还约定房屋最迟交付时间为2018年12月20日，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。
另查明：公安县某管商业运营管理有限公司与被告某山某某公司系关联公司。案外人安徽某机机电设备有限公司将应收货款债权277540元已依法转让给公司股东即本案原告徐某受让。该债权转让已征得公安县某管商业运营管理有限公司同意。

法院判决结果：确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令开发商必须在判决生效后15日内协助购房人办理房屋产权过户登记；同时按照年利率10.95%的标准，以308555元为基数，向购房人支付从2019年5月20日至2025年3月20日的违约金；案件受理费由开发商承担。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是购房者胜诉的简单案件，但实际上暴露了企业在房地产交易中的多个重大风险点，值得广大企业特别是房地产开发企业高度重视。

第一，债务抵偿交易的风险不可忽视。本案中，开发商通过关联公司用房屋抵偿第三方债务，虽然操作上看似简便，但隐藏了多重风险：一是债权转让的合法性必须确保，必须有书面证据证明原债权人已将债权转让给实际购房人；二是关联公司之间的交易必须透明，不能损害第三方利益。很多企业为了快速回款，随意安排债务抵偿，结果在后续产权登记时问题频出。企业应当注意：任何以房抵债的交易，都必须签订书面协议，明确债权债务关系，并保留完整的债权转让证据链。

第二，产权过户是买卖合同的核心义务，拖延不得。本案开发商最大的错误在于忽视了合同中关于产权登记的约定。合同明确约定"因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的"，需支付每日万分之三的违约金。这个看似不起眼的条款，累积6年多时间，违约金竟高达19万多元！对企业而言，不要觉得"拖一拖"没什么大不了，这种日积月累的违约责任会让企业付出远超预期的代价。建议企业在签订合同时，务必重视产权过户时间条款，确保自身有能力按时履行；同时在合同中设置合理的免责条款，避免因不可控因素导致违约。

第三，不要抱有"不出庭就没事"的侥幸心理。本案中，开发商经法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，也没有提交任何证据反驳原告主张。这种"鸵鸟政策"在商业纠纷中很常见，但后果极其严重——法院会直接采信原告的证据和主张，企业连辩解的机会都没有！很多企业认为"打官司费时费力"，索性不出庭，结果往往输得更惨。正确的做法是：收到法院传票后，第一时间联系专业律师，准备应诉材料，积极维护自身权益。

第四，关联公司交易必须规范透明。本案中，开发商与某管商业运营管理公司是关联公司，通过这种关系安排债务抵偿，虽然便利，但容易产生利益输送嫌疑。法院在审理时特别关注了这一环节，确认"债权转让已征得公安县某管商业运营管理有限公司同意"这一事实。企业在进行关联公司交易时，务必做到：交易价格公允、程序合规、资料齐全，避免被认定为恶意串通损害第三方利益。

给企业的实用建议：

1. 在签订房屋买卖合同时，必须明确约定产权过户的具体时间节点和违约责任，避免模糊表述；
2. 建立合同履行跟踪机制，对即将到期的合同义务提前预警；
3. 对于以房抵债等特殊交易方式，务必完善法律手续，保留完整的证据链；
4. 收到法律文书后，无论金额大小，都应认真对待，及时寻求法律帮助；
5. 定期对业务人员进行法律培训，提高全员法律风险意识。

作为企业，不要等到官司打到法院才重视这些问题。一个小小的合同疏忽，可能让企业付出数十万元的代价，这远比聘请专业法律顾问的成本高得多。

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