房屋质量问题维修不彻底开发商仍须赔偿必要损失-孝感房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0902民初263号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年3月16日陈某、曾某与孝感市某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某、曾某购买由孝感市某房地产开发有限公司开发的孝感市碧桂园城市之光12栋1单元1502房屋；孝感市某房地产开发有限公司对该房屋承担保修责任。同时孝感市某房地产开发有限公司向陈某、曾某出具《住宅质量保证书》，承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的渗漏保修期自交付使用时间起为5年，交付使用时间为《商品房买卖合同》约定的交付房屋日期（2020年6月30日）。2020年12月31日，陈某、曾某入住房屋后发现北面房间及卫生间墙面因渗水导致起皮、脱落，两人多次要求孝感市某房地产开发有限公司协商解决未果，以致成讼。

本案在审理过程中，陈某、曾某与案外人孝感某科技有限公司于2025年5月9日签订《家庭居室装饰装修施工合同》，对案涉房屋渗水、起皮、脱落等部位进行装修修缮，共花费40646.69元。

法院判决孝感市某房地产开发有限公司向陈某、曾某赔偿房屋渗水等质量问题导致的损失19789.86元；驳回陈某、曾某要求赔偿精神损失费10000元和误工费11400元的诉讼请求；案件受理费由陈某、曾某负担1056.17元，孝感市某房地产开发有限公司负担295元。

三、案例核心观点与企业法律风险防范建议

这个案例告诉我们：房屋质量问题即使经过多次维修，若未彻底解决，开发商仍需承担赔偿责任。很多开发商朋友可能觉得"我已经派人修过两次了，应该没问题了"，但法院判决表明，维修必须"治本"，不能"治标不治本"。

从案例中我们可以提炼出三点关键教训，帮助企业规避类似风险：

第一，保修期内质量问题不能"应付了事"。本案中，开发商两次派人维修，但都是表面处理（铲掉刮灰、简单补漏），没有解决根本的防水问题，导致问题反复出现。法院认为这不算有效履行保修义务。企业要注意：维修必须彻底，不能为了省事只做"面子工程"。建议建立专业的质量检查团队，对维修结果进行严格验收，确保问题真正解决。

第二，赔偿范围有严格限制，别被"天价索赔"吓到。原告主张了4万多的装修费，但法院只支持了不到2万。因为法院认为，只有"必要、合理的修缮费用"才能获赔，比如防水处理、墙面修复等直接费用；而购买新物品、精神损失费、误工费等不在赔偿范围内。企业要明白：法律只保护合理损失，遇到不合理索赔不必慌张。建议在签订合同时明确约定维修标准和赔偿范围，避免模糊表述。

第三，"躲猫猫"只会让损失更大。本案开发商全程缺席庭审，结果不仅输了官司，还要承担诉讼费用。很多企业遇到纠纷喜欢"装死"，以为不回应问题就消失了，实际上会让法院直接采信对方证据，导致败诉。正确的做法是：收到法院传票后必须积极应诉，收集证据证明问题非己方责任（比如是业主使用不当造成），或者证明已尽到合理维修义务。

给房地产企业的特别提醒：

1. 建立"维修闭环"机制：每次维修后必须让业主签字确认问题已解决，并留存照片、视频等证据
2. 保修期内问题优先"修"而非"赔"：直接修好比赔偿更能降低损失（本案中若彻底修好，可能只需几千元，但因反复维修最终赔了近2万）
3. 客服渠道必须畅通：本案中业主多次找不到客关部，成为法院认定开发商消极履约的依据

房屋质量是房企的生命线，一次敷衍的维修可能带来数倍的赔偿。与其事后被动应诉，不如事前做好质量管控。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，特别推出"先试用后付款"模式——您可以先体验我们的风险排查服务，满意后再正式签约，真正实现"花小钱防大风险"。我们已帮助300+企业建立房屋质量风控体系，让开发商不再为"小渗漏"付出"大代价"。