商品房未按合同约定条件交付需支付违约金-恩施商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)鄂2801民初5883号
审理法院：湖北省恩施市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2024年7月17日，方某（未成年人，由父亲方某兵代理）与恩施市某丙房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的"恩施·中梁国宾府"S3#裙楼两套商铺，总价274万余元，约定2024年8月31日前付清全款并交付房屋。合同明确约定交付条件为：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告；3.取得商品房交付使用批准文件；4.取得规划部门审核合格证明。方某按约付清房款后，某丙公司却未交付房屋。虽商铺已建成，但因工程纠纷未办理竣工验收备案手续，房屋处于空置状态。方某起诉要求某丙公司立即交房、办理产权登记，并按年租金18万元标准赔偿逾期交房损失。
某丙公司辩称：1.违约金过高应调低（合同约定日万分之一）；2.应扣除疫情影响3个月18天；3.房屋已通过竣工验收，达到交付标准。

判决结果：
法院判决某丙公司：1.10日内交付两套商铺并协助办理产权登记；2.自2024年9月1日起，按每日274.12元（总房款日万分之一）支付逾期交房违约金，总额不超过房款5%；3.驳回方某按租金标准索赔的请求。

三、核心风险提示：企业必须守住"交付条件"这条红线

为什么某丙公司输得这么冤？
很多房企以为"房子盖好了能住就行"，但本案血泪教训：商品房交付必须同时满足合同约定的全部条件，少一个都不行！ 某丙公司辩称"商铺已通过竣工验收，达到使用标准"，但法院直接戳破幻想：

✅ 合同约定必须有"竣工验收备案证明"，仅完成竣工验收≠交付合格！
✅ 竣工验收备案是政府强制监管程序，关系到房屋质量、消防安全等核心问题，房企不能自己说了算。

企业最该警惕的3个坑：

1. "口头承诺"比合同条款更危险
   某丙公司可能向业主口头保证"房子能用"，但法院只认白纸黑字的合同。本案中，合同明确列出4项交付条件，缺一不可。建议： 销售时如实告知业主交付标准，别为促销售后埋雷。

2. 违约金不是想调就能调
   某丙公司喊冤"违约金太高"，但法院认为合同约定的日万分之一（年化3.65%）完全合理！关键原因：

   • 对比同期贷款利率（3.1%）和实际损失（空置租金），该标准并未"过分高于损失"；
   • 而方某主张的"按年租18万赔"因无合同依据被驳回。
     建议： 合同违约金条款务必公平合理（日万分之一是行业常见标准），过高易被调低，过低则无法弥补损失。

3. 疫情不是万能"免死金牌"
   某丙公司要求扣除"疫情影响3个月18天"，但法院发现：

   • 合同签订于2024年7月（疫情已结束），所谓"疫情影响"与事实不符；
   • 法律只支持合同履行期内遭遇不可抗力的免责，事后补救不算数。
     建议： 遇到停工等突发情况，立即书面通知业主+保留证据（如政府停工令），并在合同中明确不可抗力范围。

给房企的救命锦囊

• 交付前必查"四证一书"：竣工验收备案表、测绘报告、交付使用批准文件、规划审核证明、住宅类还需质量保证书；
• 工程抵款购房要三查：查债务真实性、查房屋权属、查备案流程，本案中因工程款纠纷导致无法备案，房企最终买单；
• 别赌"业主不会告"：方某通过工程抵款购房，某丙公司可能觉得"关系户不会较真"，结果反成被告。

划重点：房子盖得再漂亮，没走完法定流程=没交房！ 与其事后扯皮赔钱，不如在合同签订时就把交付条件、违约责任写清楚，避免"我以为""他应该知道"这类模糊表述。

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本文依据真实案例改编，企业名称、人名已做脱敏处理。
（当前日期：2026年2月26日）