先履行义务未完成买方有权拒付尾款不承担违约责任-赤壁商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终485号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年11月20日，武汉市某下房地产开发赤壁有限公司（以下简称"某下公司"）与江某签订合同编号为CB**136的《商品房买卖合同》，江某购买某下公司开发的位于街组大厦栋层**号房屋。《商品房买卖合同》第四条约定：房屋单价为人民币每平方米2663.06元，总金额356504元；第六条约定：江某于2015年11月20日支付首付款20万元，剩余尾款156504元于2016年8月30日前付清；第八条约定：某下公司应于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付江某使用。

同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：江某购买该栋楼第五层整层（14套房）的付款方式为：首付该楼层总价的60%，剩下40%购房款在江某拿到房产证、土地使用权证时一次性付清给某下公司。

合同签订后，江某交付了购房款20万元，后续购房款一直未交。2017年7月13日，某下公司发出承诺书，承诺交房日期为2017年10月30日。

《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》载明：赤壁市东洲大厦工程已于2019年4月28日办理竣工验收备案。赤壁市不动产登记信息查询结果显示，某下公司已履行首次登记义务，涉案房屋不动产权证为鄂（2019）赤壁市不动产权第0**7号，登记时间2019年9月23日。

此前，江某诉某下公司商品房销售合同纠纷一案，赤壁市人民法院于2023年4月10日作出（2022）鄂1281民初3311号民事判决：某下公司立即按《商品房买卖合同》约定向江某履行房屋交付手续，并支付逾期交房违约金19400元。某下公司不服提起上诉，咸宁市中级人民法院于2023年10月20日作出（2023）鄂12民终1151号民事判决：驳回上诉，维持原判。

法院判决结果：一审判决江某向某下公司支付购房款156504元，但驳回某下公司关于违约金的请求；二审驳回双方上诉，维持原判。

三、法律风险防范提示

这个案例看似是简单的"买房欠款"纠纷，实则揭示了一个关键法律原则：在双务合同中，谁先履行义务，谁就掌握主动权。某下公司虽然打赢了要求支付尾款的官司，却输掉了违约金诉求，根本原因在于它作为先履行义务方没做好自己的"功课"。

企业最容易踩的三个坑：

1. 合同条款"打架"埋隐患
   本案中，《商品房买卖合同》约定尾款应于2016年8月30日前付清，但《补充协议》却约定"拿到房产证后付尾款"。这种前后矛盾的约定让双方各执一词。
   风险防范：签订合同时务必检查主合同与补充协议是否一致。建议企业建立"合同条款对照表"，对付款条件、交房标准等关键条款进行交叉核对，避免出现"合同自己打自己脸"的情况。

2. 先履行义务没做到，后手权利全落空
   某下公司未能按时交房、办证，导致江某有权行使"先履行抗辩权"——即"你没交房办证，我就不付尾款"。法院认为这是合法权利，所以江某不付尾款不算违约，某下公司自然要不回违约金。
   风险防范：作为开发商，必须牢记"先交房、后收款"的顺序。建议企业建立"履约时间轴"：

   • 交房前30天书面通知业主
   • 交房后立即启动办证流程
   • 每个环节保留书面证据（如快递单、签收记录）
     切忌像本案中拖延交房又不保留通知证据，导致说不清谁的责任。

3. "小事"拖成"大案"，诉讼成本翻倍
   从2016年约定交房到2025年终审，这场纠纷拖了近10年！双方反复诉讼，某下公司虽收回15万尾款，却因违约金诉求被驳回，还白白支付了600多元二审费。
   风险防范：

   • 设立"合同履约预警系统"：对临近交房/办证期限的项目提前60天预警
   • 建立"争议快速响应机制"：业主提出异议后3个工作日内必须回应
   • 优先选择协商解决：本案中若某下公司及时交房并配合办证，完全可避免后续诉讼

给企业的三句大白话：
① 合同不是写完就完事，要像检查产品质检一样反复核对条款；
② 你承诺先做的事没做到，就别怪别人不按约定给你钱；
③ 小纠纷拖成大官司，最后输的往往是时间+金钱+ reputation（口碑）。

特别提醒：现在很多企业喜欢用"补充协议"改主合同，却忽略法律效力问题。记住！补充协议必须明确写"本协议与主合同冲突时，以本协议为准"，否则法院可能按"特别约定优于一般约定"原则处理——就像本案，补充协议关于"办证后付款"的特别约定，最终压倒了主合同的一般付款时间约定。

合同不是一纸空文，而是企业的"护身符"也是"紧箍咒"。做好自己的事，才能理直气壮要求别人履约。否则，赢了官司也输了客户，要回房款却丢了口碑，实在得不偿失。