抵押合同签了但没登记，银行无权优先受偿-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初1694号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2024年6月17日，松滋某行有限公司与魏某、游某签订《个人借款合同》，约定由松滋某行有限公司向魏某、游某提供借款300000元，借款期限自2024年6月11日至2027年6月10日，年利率9.08%。还款方式为“按月付息”，2025年1月25日、2026年1月25日、2027年1月25日分别还本金80000元，剩余本息到期结清。逾期还款的，罚息利率为合同利率的1.5倍（即年利率13.62%），逾期利息按罚息利率计算复利。同日，松滋某行有限公司与魏某、游某签订《最高额抵押合同》，约定以二人名下位于松滋市街号**房产作为抵押物，担保债权最高本金余额300000元；与庹某签订《最高额保证合同》，约定庹某对全部债权承担连带保证责任；与贺某签订《最高额保证合同》，约定贺某在本金余额250000元范围内承担连带保证责任。2024年6月24日，松滋某行有限公司发放借款300000元至魏某账户。2024年7月至2025年2月，魏某陆续还款17907.87元（含本金3921.74元、利息等）。2025年5月13日，因魏某、游某逾期未还款，松滋某行有限公司宣布贷款提前到期。截至2025年8月4日，魏某、游某尚欠本金278068.26元、利息12258.02元、罚息4996.21元、复利484.32元，合计295806.81元。另查明，松滋某行有限公司与魏某、游某签订《最高额抵押合同》后，未就抵押房产办理抵押登记。

法院判决：魏某、游某需偿还全部欠款本息；庹某对全部债务承担连带清偿责任；贺某在250000元本金范围内承担连带清偿责任；但驳回松滋某行有限公司要求行使抵押权并优先受偿的请求（因未办理抵押登记）。

三、核心风险提示：签了抵押合同≠能优先受偿，登记才是关键！

这个案子看似简单，却暴露了企业常犯的致命错误：以为签了抵押合同就高枕无忧，结果因没办登记，血汗钱打了水漂。

松滋某行有限公司和魏某、游某签了《最高额抵押合同》，约定用房子作担保，但偏偏漏了最关键一步——去房产部门办理抵押登记。结果呢？法院直接说：合同有效，但抵押权不成立！银行不能优先卖房抵债。这意味着，就算魏某、游某名下有房，银行也只能和普通债主排队等还款，万一借款人破产，钱很可能收不回来。而担保人庹某、贺某却要真金白银赔钱，贺某还因合同写明“25万元限额”少担了点责。

对企业的重要警示：

1. 抵押不是“签完就完事”：签合同时，务必同步办理抵押登记！比如房产抵押，必须去不动产登记中心“走流程”。只签合同不登记，等于白纸一张。企业放贷、合作担保时，千万别图省事跳过这步——它才是法律认可的“保险栓”。
2. 担保人要睁大眼睛：贺某在法庭上说“银行没告知金额增加”，但法院仍判她担责。因为合同白纸黑字写了担保范围，签字即认可。提醒企业：做担保人时，必须逐条看清合同金额、责任范围，别被“熟人面子”忽悠签字！
3. 银行也有“坑”：本案中银行因登记疏忽损失优先受偿权，但现实中更多是中小企业借钱时，以为有抵押就安全，结果因登记漏洞钱收不回。无论你是借钱方还是出借方，都要养成习惯：合同签完，立刻盯紧登记手续是否办妥。

一句话总结：抵押合同是“纸”，登记才是“铁”。企业融资、担保时，宁可多跑一趟登记处，也别省这一步。否则，就像本案的银行——合同写得再漂亮，欠债也能变成“烂账”。