房产销售佣金纠纷中证据不足将导致佣金难以全额追回-咸宁商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终1923号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院（一审）、湖北省咸宁市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2022年4月17日，咸宁某乙公司因某项目销售需要，与咸宁某丙公司签订《委托销售协议》，约定某丙公司为某乙公司销售房产，委托期限至2023年4月16日（可自动延长）。协议约定：住宅佣金按成交总价的2%计算，商业按成交总价的3%计算；同日签订的《补充协议》约定可售房源的分销佣金为23000元/套。某丙公司2022年4月至2023年2月，促成某项目23套房屋成交（含4号楼及2、3号楼）。庭审中，某乙公司对某丙公司完成销售的23套房屋事实无异议，仅对佣金结算标准有异议。某乙公司通过其员工周某丙向某丙公司支付销售佣金90000元。

判决结果：
一审法院判决某乙公司支付某丙公司销售佣金226345元及违约金。二审法院经审理后，撤销了一审判决，改判某乙公司支付某丙公司佣金190383.78元及违约金（以欠付佣金为基数，按同期一年期贷款市场报价利率计算），同时调整了一、二审诉讼费用分担比例。

三、企业如何防范房产销售佣金法律风险

这起案例看似是两家房产公司的"佣金算账"纠纷，实则揭示了企业在委托销售过程中普遍存在的法律风险。作为企业法律顾问，我用大白话给大家分析几个关键问题，帮您避免"钱没拿到还要打官司"的尴尬。

第一个坑：分销关系说不清，佣金可能打水漂
某丙公司主张23套房屋中有11套是"分销房源"（即通过第三方渠道销售），但二审法院只认定了9套。为什么？因为其中2套（李某甲、成星橙所购）既没在分销清单上签字，也没出庭作证，仅靠模糊的聊天记录无法证明分销关系真实存在。企业教训：

• 与分销商合作时，必须要求购房客户当场签署《分销确认书》，明确记载"我是通过XX渠道购买"
• 保存完整的分销合同、佣金支付凭证，聊天记录要注明时间、人物、具体事项（如"周某乙4-701房分销佣金6000元"）
• 别偷懒！每套分销房都要有"客户签字+渠道方盖章"的双保险证据

第二个坑：亲属购房认定难，佣金标准易扯皮
某乙公司声称10套房屋是"亲属购房"，要求按800元/套结算（而非2%标准），但法院只认定了4套。因为徐某买两套才算两户，而王某甲被错误认定为亲属。企业教训：

• 亲属购房必须让客户签署《关系声明书》，写明"本人系某乙公司员工张某的配偶"并附身份证复印件
• 工程抵款房要留存施工合同、抵款协议等原始凭证
• 别口头约定！在销售协议中明确列出"亲属/工抵房清单"，每卖一套就更新一次

第三个坑：合同写得模糊，实际履行埋隐患
合同约定"只卖4号楼20套"，但实际卖了2、3号楼，某乙公司全程没反对还签了购房合同。法院认定：用实际行动修改了合同！企业教训：

• 合同必须写清"可售房源明细表"，并作为附件双方签字
• 如果临时调整销售范围，必须签书面补充协议，别嫌麻烦
• 销售过程中发现新问题（如佣金计算方式冲突），立即发《工作联系函》固定证据

额外提醒：违约金别乱写
某丙公司主张日0.2%违约金（年化73%！），法院直接调低到LPR利率。企业签合同时：

• 违约金别超过LPR的4倍（目前约15%左右）
• 明确约定"逾期支付佣金的违约责任"
• 同时要利息又要违约金？法院通常只支持一项！

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