房地产开发商为购房者按揭担保后遇逾期可依法追偿-咸宁追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6770号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

原告湖北某有限公司（以下简称某公司）与被告王某甲于2013年4月10日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告王某甲购买由原告某公司开发的位于温泉贺胜路都市华庭5栋2单元1203号房屋，该商品房建筑面积147.62平方米，单价为3109.335元/平方米，总房款为459000元。被告王某甲采取首付139000元，贷款320000元的方式付款。2013年4月26日，原告某公司作为保证人、被告王某甲作为借款人、中国某有限公司咸宁开发区支行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告王某甲向第三人中国某有限公司咸宁开发区支行借款320000元，用于购买上述房屋，借款期限为180个月，还款方式为等额本息还款，还款日为每期月末的20日，被告王某甲以所购房屋为合同项下贷款提供抵押担保，原告某公司为被告王某甲向第三人提供阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人发放了320000元贷款。被告王某甲未按约定偿还第三人的贷款，导致原告某公司作为保证人于2021年6月21日代被告分别偿还25785.97元、2538.28元，共计28324.25元。原告代偿后，被告未向原告还款。

法院判决：被告王某甲需在判决生效后十日内向原告湖北某有限公司支付代偿款28324.25元，同时驳回原告的其他诉讼请求，案件受理费由王某甲承担。

三、企业如何防范按揭担保法律风险

这起案件看似简单，却给很多企业提供了一个重要警示：当你为别人"担保"时，一定要想清楚"万一他还不上钱，我该怎么办"。

在房地产行业，开发商常常需要为购房者向银行提供按揭贷款担保。就像本案中的湖北某有限公司，明明是王某甲自己买房欠银行钱，却因为王某甲没按时还款，银行直接从开发商的保证金账户里扣了2万多元。虽然最后法院判决王某甲要把这笔钱还给开发商，但开发商已经白白垫付了8年时间（2013年贷款到2021年代偿），还花精力打官司，可谓"赢了官司亏了时间"。

企业应当如何避免陷入这种被动局面？以下是几条实用建议：

1. 严格审核购房者的"底子"
   别光看人家付了首付就放心。要像银行查征信一样，仔细查购房者的信用记录、收入证明。如果发现对方经常逾期还款、负债太高，宁可不做这笔生意，也别让自己背担保风险。

2. 保证金别当"摆设"
   本案中银行能直接扣开发商的钱，是因为开发商在银行存了保证金。企业可以和银行约定：如果购房者连续2个月不还款，银行必须先通知你，给你15天时间催收，而不是立刻扣款。这样你就有机会在损失发生前介入处理。

3. 合同里写清"跑路"条款
   在担保合同中明确约定：如果购房者逾期，除了要还本金，还要额外支付违约金（比如每天万分之五）。这样既增加购房者违约成本，也为你后续追偿多一份保障。

4. 建立"还款预警"小本本
   安排专人每月跟踪购房者还款情况。发现有人连续1-2个月没还款，马上电话提醒、发函催收。别等到银行扣款才行动，那时损失已经发生了。

5. 留好"证据链"防扯皮
   从签合同开始，所有文件（身份证复印件、收入证明、催收记录）都要存档。最好用电子系统管理，避免纸质材料丢失。本案中开发商能胜诉，就是因为证据齐全。

特别提醒： 很多企业以为"阶段性担保"只到交房为止，但本案明确写了要担保到"办妥抵押登记"。结果王某甲拖了8年才逾期，开发商的担保责任还没结束！签合同时一定要看清"担保截止条件"，避免无限期担责。

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