开发商为购房者提供按揭担保后可依法追偿断供损失-随州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂1303民初2912号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
随州某基房地产开发有限公司于2003年5月23日注册成立，经营范围为房地产开发、房屋销售等。2019年9月29日，张某梅与随州某基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号为：随州20190900706，合同约定随州某基房地产开发有限公司将其开发建设的位于随州市道路号＃楼单元层**号房屋出售给张某梅，房屋面积为125.44㎡，单价6935.59元／㎡，总价款870000元。合同签订当日，张某梅向随州某基房地产开发有限公司支付购房首付款174000元，余款696000元由张某梅向中国某设银行随州某居支行申请按揭贷款，随州某基房地产开发有限公司为该按揭贷款提供担保并向中国某设银行随州城中支行缴纳保证金。此后，张某梅按照其与建设银行的按揭贷款合同约定按期偿还按揭贷款至2022年2月。自2022年3月起张某梅未再向中国某设银行偿还案涉按揭贷款。2022年6月28日，中国某设银行随州分行个人贷款中心向中国某设银行随州城中支行发送《关于扣划贷款保证金的通知》，中国某设银行随州城中支行先后从随州某基房地产开发有限公司保证金账户中扣款共计132413.8元（其中2022年6月28日扣款12895.38元；2022年9月26日扣款13168.78元；2022年12月26扣款13161.20元；2022年3月27日扣款12754.77元；2023年6月28日扣款12760.41元；2023年9月27日扣款12763.94元；2023年12月27日扣款12759.37元；2024年3月27日扣款12648.95元；2024年6月26日扣款12651.03元；2024年9月27日扣款12649.23元；2024年10月30日扣款4200.74元）为张某梅偿还案涉按揭贷款。为上述代偿款项，随州某基房地产开发有限公司遂诉至法院。

判决结果：
法院判决张某梅需在判决生效后十五日内向随州某基房地产开发有限公司支付代偿款132413.8元及利息（以132413.8元为基数，自2024年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止），案件受理费2950元由张某梅负担。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子说白了就是：开发商帮购房者担保按揭贷款，结果购房者"断供"不还钱，银行直接从开发商保证金里扣钱替购房者还贷，最后法院判购房者必须把钱还给开发商。

看似是开发商赢了官司，但其实暴露了房地产企业一个常见"坑"：提供按揭担保就像给自己埋了个定时炸弹。虽然法律允许开发商事后追偿，但实际操作中风险很大：

1. 钱被扣了不等于能要回来
   本案中开发商被扣了13万多，但张某梅直接"失联"，法院虽然判了，但执行起来可能困难。很多断供者都是经济困难才不还贷，就算胜诉也可能拿不到钱，等于开发商白白垫资。

2. 保证金占用流动资金
   开发商要向银行交一大笔保证金，这些钱躺在账户里不能用，却要承担断供风险。本案中11次扣款跨度两年多，相当于开发商有十几万资金被长期占用。

3. 风险审查不到位
   张某梅买房不到三年就开始断供，说明当初购房资质审核可能不严。开发商为了快点卖房，有时会放松对购房者还款能力的审查，埋下隐患。

给企业的实操建议：

• 别当"老好人"担保：能不提供全程担保就不提供，可与银行协商缩短担保期（比如交房后就解除担保）

• 严审买家资质：不只是看收入证明，要查银行流水、征信报告，特别留意"突击提高收入"的造假行为

• 设置缓冲条款：在购房合同里约定"若连续2个月断供，开发商有权收回房屋并收取违约金"，比等银行扣款更主动

• 定期监控还款：与银行建立信息共享，一旦发现逾期立即联系买家，小问题及时处理避免恶化

• 计算真实成本：把可能的断供损失算进房价，别为了促销赔上本金

记住：法律给的追偿权是"事后补救"，不是"免死金牌"。最好的风险防范是在签合同前就把风险掐灭，而不是等问题发生后去打官司追钱。毕竟胜诉不等于回款，官司打赢了却拿不到钱的企业，现实中比比皆是。

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