土地被征收后租金应从实际无法使用日起返还-恩施租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂28民终1176号
审理法院：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年10月18日，恩施某工贸有限公司为树立广告牌经营广告业务作为乙方与向某荣作为甲方、恩施市某村民委员会作为见证方签订《土地租赁合同》约定，甲方将其承包经营的恩施市六角亭街道办事处头道水村某组土地，总面积1.4亩租赁给乙方作为制作大型广告牌使用。租赁期限从2014年10月1日至2028年12月31日止，共计十四年三个月。乙方按每亩1500元支付租赁费用，共计29925元，由乙方在签订合同后5个工作日内一次性付清。如遇政府征收土地，补偿款由甲方所有，甲方退还乙方剩余租赁期限租金，甲方有义务协助乙方完成相关工作。合同签订后，恩施某工贸有限公司向向某荣支付完毕了租赁费用。
2018年11月，恩施市某村民委员会对案涉土地进行了征收。征收后，向某荣及恩施市某村民委员会均未向恩施某工贸有限公司告知。恩施某工贸有限公司庭审中自述，2018年11月3日，恩施市城市管理执法局向公司下达《责令限期改正通知书》，因公司在头道水村某组设置广告牌未办理相关审批手续，要求其于2018年11月4日前自行拆除。后因未自行拆除，广告牌被强制拆除。
庭审中恩施某工贸有限公司诉请解除案涉租赁合同。

判决结果：一审法院判决合同于2025年3月6日（庭审日）解除，向某荣返还2025年3月6日至2028年12月31日的租金8050元；二审法院改判向某荣返还2018年11月4日至2028年12月31日的租金21350元，但不支持资金占用费。

三、核心风险提示：土地被征收后，租金返还起算点决定企业损失大小

这个案例看似简单，却藏着企业经营中极易忽略的"时间陷阱"。咱们来拆解关键点：

1. "合同没解除"≠"租金能继续算"——损失计算要看实际使用情况
向某荣认为"合同还没正式解除，租金就应该照收"，这个想法很危险！二审法院明确指出：2018年11月4日城管局已责令拆除广告牌，从这天起企业就实际无法使用土地了。即使双方都没正式通知解除合同，出租方继续收钱也属不当得利。
→ 企业警示：签订长期租赁合同时，一定要在合同中写明"如遇政府征收等不可抗力，租金计算截止到承租方实际无法使用租赁物之日"，别等到打官司才扯皮。

2. "拖着不通知"反而害自己——沉默可能扩大损失
村委会征收土地后既没告诉向某荣（实际已付补偿款），也没通知企业；向某荣收到补偿款却装不知道。结果二审直接从2018年11月起算退款，比一审多退1万多元！
→ 企业警示：作为出租方，遇到土地征收等重大变化，必须24小时内书面通知承租方；作为承租方，要定期查政府公告（比如征地信息平台），别傻等对方通知。企业可建立"合同履行异常预警机制"，把政府官网、城管局等纳入日常监控。

3. "合同解除日≠损失起算日"——法定权利要主动行使
一审认为合同解除日是庭审日（2025年3月6日），但二审强调：虽然法定解除权在2018年11月就产生了，但因企业没及时发解除通知，只能等到起诉时才确认解除。如果当时发个《合同解除通知书》，就能早点止损。
→ 企业警示：发现合同目的无法实现（如土地被征收），立即书面通知解除合同并保存邮寄凭证！别学本案企业拖了6年多，白白损失大量本可追回的租金。

4. 三个"必须做"，避免类似风险

• 签约时：在租赁合同中明确约定"政府征收等不可抗力情形下，租金退还起算时间为承租方实际停止使用租赁物之日"，并附上具体操作流程。
• 履行中：定期登录"全国征地信息共享平台"查询租赁地块状态（免费！），企业行政人员每月花10分钟就能避免大损失。
• 出问题时：收到拆除通知等文件后，24小时内向对方发出《履约异常告知函》，同时咨询律师——本案中若企业2018年就发函，能多拿回1万多元。

特别提醒：很多企业以为"合同有约定就行"，但本案合同明明写了"征收后退租金"，为何企业仍差点败诉？因为没及时行使权利！法律不保护躺在权利上睡觉的人，再好的合同条款，不用也会失效。

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