未办理抵押登记将导致抵押权不成立，银行无法优先受偿-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0981民初2250号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年5月26日，中国某银行股份有限公司应城支行与付某、应某实业有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定中国某银行股份有限公司应城支行向付某提供借款315000元，以其所购应城市XX花园XX幢XX房作抵押，借款期限240个月（即自2016年6月1日至2036年6月1日），贷款利率为浮动利率。应某实业有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期为贷款到期之日起两年。2016年6月1日，中国某银行股份有限公司应城支行向应某实业有限公司发放借款315000元。付某未按合同约定履行还款义务，截至2023年7月1日，下欠贷款本金216367.83元，积欠本金12930.33元，积欠利息9094.77元。在案件审理过程中，付某偿还部分款项，至2023年8月1日，仍下欠借款本金203437.50元。重要的是，案涉房产未办理抵押登记手续。

法院判决结果很简单：第一，付某要在判决生效后15天内还清203437.50元本金及后续利息；第二，应某实业有限公司要对这笔债务承担连带保证责任；第三，银行要求对抵押房产享有优先受偿权的请求被驳回，因为房子没有办理抵押登记。

三、核心观点：抵押登记不是走过场，没登记就等于没保障

这个案子最值得企业注意的地方是：银行明明和借款人签了抵押合同，约定了用房子做抵押，可最后法院却不支持银行对房子享有优先受偿权。为什么？因为房子没有去房管局办理抵押登记！

很多人以为，只要签了抵押合同就高枕无忧了，其实这是大错特错。就像买房必须办房产证一样，抵押贷款也必须去相关部门办理抵押登记手续，否则就像没拿到房产证的房子——虽然你签了合同，但法律上不认可你的权利。

对企业的重要提示：

1. 抵押合同≠抵押权成立：签了抵押合同只是第一步，必须及时去不动产登记中心办理抵押登记，拿到他项权利证书，才算真正设立了抵押权。就像案例中的银行，合同签得再漂亮，没办登记就等于没保障。

2. 不要轻信"过几天补办"的承诺：实务中，常有开发商或借款人说"等交房后再办登记""手续正在走流程"。本案中，房子都买了7年多，抵押登记还没办，导致银行最后只能向借款人和保证人追偿，增加了回款难度。

3. 阶段性担保不能完全依赖：虽然本案中保证人（应某实业有限公司）要承担连带责任，但如果保证人也跑路了或破产了呢？银行就面临钱房两空的风险。抵押登记才是最可靠的"双保险"。

4. 定期核查登记状态：企业尤其是金融机构，要建立抵押登记跟踪机制。放款后30天内必须确认是否完成登记，避免出现"合同签了、钱给了、登记却没办"的尴尬局面。

5. 内部流程要闭环：建议企业设置"抵押登记专员"岗位，专门负责跟进抵押登记事宜，做到"谁放款、谁负责登记、谁跟踪结果"，避免部门间推诿导致登记遗漏。

记住：在法律上，没有登记的抵押就像没上锁的保险箱——看似安全，实则不堪一击。特别是房地产企业、金融机构在开展业务时，务必把抵押登记当作放款的"最后一步"而非"可选项"，否则可能像本案银行一样，空有合同却失去最有力的保障手段。