农村宅基地房屋不得用于抵押担保，即使签约也无效-松滋保证合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：保证合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初2226号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年7月18日，原告松滋中某登村镇银行有限公司与陈文富（已殁）签订《综合授信合同》（合同编号：2017S0108024010024），约定原告给予被告300000元的授信额度。授信额度有效期为2017年7月18日至2022年7月17日。2017年7月18日，原告与被告万某（担保人）签订《最高额保证合同》（合同编号：2017S0108024010024-2），约定被告万某对上述《综合授信合同》及该合同下的全部具体业务合同（借款合同）下的原告全部债权承担最高额连带保证担保责任。2017年7月18日，原告与陈文富及被告万某签订《最高额抵押合同》（合同编号：2017S0108024010024-1），约定陈文富、被告万某以其名下位于松滋市的房地产提供最高额抵押担保，对上述《综合授信合同》下的原告全部债权承担抵押担保责任，原告就该财产优先受偿。2017年7月18日，原告与陈文富依据上述《综合授信合同》签订《借款合同》（合同编号：2017G0108024010200，明确约定该借款合同是《综合授信合同》下的具体业务合同），约定原告向陈文富发放贷款100000元，期限36个月，合同利率为年利率11.08%，贷款期限为2017年7月18日至2020年7月17日，还款方式为等额本息。上述合同签订后，原告于2017年7月18日如约发放贷款。2020年7月17日，借款合同到期，陈文富未能按合同约定偿还到期本息。经多次催收，并分别向陈文富、被告万某发出《逾期贷款催收函》《履行担保责任通知书》，但被告仍未偿还。

判决结果：
法院判决被告万某需在判决生效后十日内返还原告借款本金11921.23元及截止2021年10月7日的利息、罚息、复利2919.97元，后续利息按合同约定计算；但驳回了银行要求对抵押房地产行使抵押权并优先受偿的请求，因为该抵押物为农村宅基地上的房屋，依法不得抵押。

三、企业如何防范此类法律风险

这起案例看似简单，却暴露出企业在担保业务中最容易忽视的关键问题：不是所有房产都能用来抵押！

想象一下，您是银行工作人员，为了确保贷款安全，要求借款人提供房产作为抵押担保。双方签订了抵押合同，办理了相关手续，一切看似完美。但当借款人还不上钱时，您才发现——这房子是建在农村宅基地上的！结果，抵押合同被判无效，您失去了最重要的还款保障。

为什么农村宅基地房屋不能抵押？

根据《民法典》第三百九十九条规定，宅基地使用权是不得抵押的财产。这是因为宅基地是农村集体所有的土地，村民只有使用权，没有所有权。国家限制宅基地流转是为了保障农民的基本居住权益，防止农民失去住所。

在本案中，银行与借款人和担保人签订了《最高额抵押合同》，约定了用宅基地上的房屋作抵押。但法院明确指出：即使双方自愿签订合同，也改变不了法律禁止抵押的事实。就像您不能买卖国家禁止交易的物品一样，宅基地房屋的抵押从一开始就是无效的。

对企业的重要警示：

1. 不要轻信"房产证"就能抵押
   企业作为债权人（如银行），在办理抵押贷款时，不能只看对方有没有房产证。必须核实房产性质：是商品房、经济适用房还是农村宅基地房屋？特别是位于农村地区的房产，一定要查清土地性质。

2. 抵押前必须做产权调查
   在签订抵押合同前，务必到当地不动产登记中心查询房产的真实状况。确认该房产是否可以抵押、是否存在其他权利限制。不要省这几百元的查询费，否则可能损失几十万甚至上百万的债权。

3. 双重保障比单一保障更安全
   本案中，银行虽然失去了抵押保障，但因为还有万某的保证担保，最终还是能向保证人追偿。建议企业在设计担保方案时，不要只依赖抵押担保，可以同时要求保证人提供连带责任保证，形成"双保险"。

4. 对保证人要充分告知风险
   作为法律顾问，我经常看到保证人不了解自己要承担的责任。企业应当向保证人清楚说明：一旦借款人还不上钱，您可能要承担全部还款责任，而且没有"先找借款人"的缓冲期。本案中万某显然没意识到这点，等真正被起诉时已经无力偿还。

5. 定期检查担保有效性
   担保不是一劳永逸的事情。企业应当建立担保台账，定期检查抵押物状态（比如是否被查封、毁损）、保证人偿债能力变化等。特别是长期授信业务，更要注意担保效力的持续性。

给企业的实操建议：

• 抵押贷款"三步查"：一查土地性质（是否国有出让/划拨/集体宅基地），二查产权状况（有无查封、共有权人），三查抵押登记（必须办理正式抵押登记才有效）。

• 保证担保"两要问"：一问保证人是否真正理解连带责任（意味着银行可以直接找他要钱），二问保证人当前资产状况是否足以覆盖担保金额。

• 合同条款要明确：在保证合同中明确约定保证范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用；在抵押合同中加入"如抵押无效，保证人仍承担保证责任"的条款。

最后提醒：法律不是儿戏，不能因为"双方都同意"就认为合同一定有效。企业在开展业务时，一定要把法律合规放在首位，不要等到钱收不回来才后悔。专业的法律顾问不是成本，而是帮助企业避免更大损失的投资。在涉及重大资产担保时，请务必咨询专业律师，不要因小失大！