抵押合同签订后不办理登记将丧失优先受偿权-谷城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0625民初2867号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

被告李某某、李某某系夫妻关系，被告李某、刘某系被告李某某、李某某的儿子、儿媳。2021年12月10日，被告李某某、李某某与原告谷城某行有限公司签订了《个人借款合同》。合同约定：由原告向李某某、李某某发放贷款300000.00元人民币，贷款期限为12个月（自2021年12月10日起至2022年12月9日止），年利率为9.4%，还款方式为按频率付息，一次还本。借款人未能按期足额支付利息、本金、费用或者其他应付款项的，构成违约，应就欠付全部款项按照合同利率的1.5倍按日计收利息，直至还清欠款。借款人违约，贷款人有权根据合同约定及法律法规行使违约救济权利等。同日，原告与李某、刘某签订了《最高额保证合同》，约定李某、刘某对李某某、李某某的上述《个人借款合同》下的谷城某行有限公司全部债权承担连带保证担保责任，保证期间为被担保债务的履行期限届满之日起三年；同时，原告与李某某、李某某签订了《最高额抵押合同》。李某某、李某某以其名下位于谷城县庙镇村**组的房产抵押给原告，双方未办理抵押登记。合同签订后，原告如约向李某某放款300000.00元。2022年12月9日，李某某、李某某未能按约定偿还应还本金，发生逾期。截至2023年3月26日，李某某、李某某欠借款本金300000.00元、利息808.21元、复利34.24元、罚息12690.00元，合计：313532.45元。经原告多次派员索款无果，为此引起本案诉讼。

法院判决结果：李某某、李某某需偿还全部贷款本息（利息、罚息、复利总和不超过年利率24%）；李某、刘某作为担保人承担连带还款责任；但驳回了银行对抵押房产优先受偿的请求，因未办理抵押登记。

三、核心观点：抵押登记是保障债权的关键一步，企业务必重视

这起案件看似简单，却暴露了企业最容易忽略的一个致命漏洞：签了抵押合同不等于高枕无忧，必须办理抵押登记才能真正"锁定"优先受偿权。

银行明明和借款人签了《最高额抵押合同》，约定用房子作抵押，可法院却判决"银行无权就该房屋主张优先受偿"。为什么？因为双方只签了合同，没去房产部门办理抵押登记手续。就像买房子只签了买卖合同却不办过户，房子还是别人的。根据法律规定，房产抵押必须办理登记才生效，否则就像本案一样，合同签得再漂亮也是"一纸空文"。

企业如何避免踩这个"坑"？

1. 签合同只是第一步，登记才是关键
   无论您是借钱给别人的银行，还是接受抵押的中小企业，只要涉及房产、土地等不动产抵押：

   • 签完抵押合同后，7天内必须去不动产登记中心办理登记（实践中建议当场预约，避免拖延）
   • 拿到《他项权利证书》才算真正"上保险"，光有合同等于没抵押

2. 别被"熟人关系"蒙蔽双眼
   本案中借款人是父子媳关系，银行可能觉得"一家人不会赖账"。但现实中：

   • 借款人可能突然转移财产（如把房子偷偷卖给第三人）
   • 若未登记，第三方买家拿到房产证后，您的抵押权直接"失效"
     小提醒：就算对方是亲戚朋友，该走的登记程序一步不能少！

3. 动产抵押也要警惕"隐形风险"
   虽然本案是房产抵押，但如果是机器设备、车辆等动产：

   • 车辆抵押必须去车管所登记
   • 普通设备需在"动产融资统一登记系统"（中国人民银行征信中心网站）登记
   • 不登记=抵押无效，一旦对方破产，您只能和其他普通债权人排队要钱

4. 额外注意：利息总和不能"漫天要价"
   本案中银行同时主张利息、罚息、复利，但法院明确：三者总和不能超过年利率24%。企业放贷时：

   • 合同里写明"利息+罚息+复利≤24%"，避免条款无效
   • 超过部分法院不支持，白忙活一场

行动指南：三步守住您的抵押权

记住：签抵押合同就像买保险单，登记才是激活保单的密码。 本案中银行少走了登记这一步，30万贷款差点"打水漂"——幸亏还有担保人兜底，但若担保人也跑路，损失将无法挽回。企业无论是放贷还是融资，务必把"抵押登记"当成必选项，而不是可选项。风控做得好，欠债才能要得早！