租赁合同期满后继续使用房屋将形成不定期租赁关系，企业须及时处理-谷城合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂0625民初2149号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

夏某与刘某枝系夫妻关系。

2007年12月29日，谷城县某商业有限责任公司出具《收据》一份，主要内容：今收到刘某枝交来现金人民币10000元，系付*-**定金。谷城县某商业有限责任公司盖章确认。

2008年3月29日，谷城县某商业有限责任公司作为出卖人与夏某作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，主要内容：项目建设依据：出卖人以出让的方式取得位于城关镇双雄路编号为3-（4）-52-1的地块土地使用权，该地块土地面积为4085.2㎡，规划用途为商业用地，土地使用年限自2007年7月18日至2047年7月18日；买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第1座2单元第*号房，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上15层，地下1层，该商品房合同约定建筑面积共11.11㎡；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房的价款，该商品房单价为每平方米5603.06元，总价为62250元；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式及期限：买受人按一次性付款方式，于2008年3月29日交清房款62250元；交付期限：出卖人应当在2008年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。谷城县某商业有限责任公司盖章确认，夏某签字确认。

同日，夏某作为甲方与谷城县某商业有限责任公司作为乙方签订《联营协议》。双方约定，就夏某所购买商铺使用权双方进行合作：甲方将位于东方某大酒店**号建筑面积为11.11平方米的商铺的使用权与乙方进行合作；合作期限为5年，自2008年4月25日起至2013年4月25日；支付方式：乙方自甲方付清购房款取得商铺时起每月25日支付，第一年每月支付金额363元；第二年每月支付金额415元；第三年每月支付金额467元；第四年每月支付金额519元；第五年每月支付金额571元。夏某签字确认，谷城县某商业有限责任公司盖章确认。

2008年3月29日，谷城县某商业有限责任公司出具《收据》一份，主要内容：今收到刘某枝交来现金人民币200元，系付购卡。谷城县某商业有限责任公司盖章确认。

2008年3月30日，谷城县某商业有限责任公司出具《收据》一份，主要内容：今收到刘某枝交来现金人民币52250元，系付购铺款。谷城县某商业有限责任公司盖章确认。

原告庭后提交一份《解除查封清单》，主要内容"34.购房人夏某，楼层2层，房号*号，面积11.11㎡，应交房款62250元。"

2021年12月14日,襄阳市中级人民法院作出（2017）鄂06执恢20号之七执行裁定书，主要内容："一、续行查封谷城县某商业有限责任公司位于谷城县城关镇双雄路东方某大酒店房地产［土地使用权证号：谷城国用（2010）第08号、第06号、第09号；房屋所有权证号：谷城县房权证城关镇第Ａ号、第Ａ号、第Ａ号】。二、续行查封被执行人土地使用权和房产期限为三年"。

法院判决结果：1. 谷城县某商业有限责任公司与夏某之间的房屋租赁合同于2024年7月22日解除；2. 谷城县某商业有限责任公司于判决生效后十五日内向夏某支付房屋租赁费用75943元；3. 驱回夏某的其他诉讼请求。

三、核心观点及风险提示

这个案例其实讲了一个很常见的"小问题拖成大麻烦"的故事。夏某在2008年花6万多元买了谷城县某商业有限责任公司的一个小商铺（只有11平米多点），同时和公司签了个5年的"联营协议"——其实就是租赁协议，约定公司每月给夏某租金，从363元慢慢涨到571元。夏某付清了房款，但公司只付了前三年的租金，后两年给了5000元消费卡就不再支付了。

关键问题是：5年租期到了（2013年4月），公司既没续签合同，也没把商铺还给夏某，而是继续使用。这一"赖"就是11年！直到2024年夏某才起诉要租金。法院最后判决公司要付11年的租金，共7.5万多元。

为什么公司要付这么多年的租金？因为法律有明确规定：租期届满后，如果承租方继续使用房屋，而出租方没有明确反对，就形成了"不定期租赁关系"。这意味着虽然没签新合同，但双方的租赁关系还在继续，租金还得照付！

这个案例给企业敲响了三记警钟：

第一记警钟：合同到期不是"自动结束"，而是可能"自动延续"
很多企业老板以为，合同到期后不续签就没事了。大错特错！就像本案，5年租约到期后，公司继续使用商铺，法律就认为租赁关系还在继续，只是变成了"不定期"的。结果公司白白欠了11年租金。企业必须记住：合同到期后，要么正式续签，要么把东西还回去并办理交接手续，不能"不闻不问"。

第二记警钟：小问题拖久了会变成大麻烦
每月租金才几百元，公司可能觉得"不值当"处理。但积少成多，11年下来就是7万多，还要额外付诉讼费。现实中，很多企业因为嫌麻烦不处理到期合同，结果几年后被对方一纸诉状告上法庭，欠款翻了几倍（还要加利息）。记住：今天省下的5分钟处理合同，可能避免5年后的5万元损失。

第三记警钟："联营协议"变"租赁协议"，名义遮不住实质
本案中公司想了个"聪明"办法，把租赁协议写成"联营协议"，以为能规避责任。但法院一看内容——每月固定付钱、使用对方房屋——立刻认定这就是租赁关系！企业在签合同时要注意：合同名称不重要，内容才决定法律性质。用"联营""合作"等名义掩盖真实交易，往往适得其反。

给企业的3个实用建议：

1. 设个"合同闹钟"：给所有合同建个台账，到期前30天系统自动提醒。租了别人的厂房？买了供应商的服务？都要盯紧到期日。到期前至少提前15天，明确决定：续签？终止？还是调整条款？

2. 到期必须"留证据"：如果决定不再续租，一定要书面通知对方，并办理交接手续（比如签个《终止协议》）。如果继续使用，也要补签新合同。别学本案公司——既不还商铺，也不签新约，结果被法院认定为默认续租。

3. 定期清理"僵尸合同"：每年做次"合同大扫除"，重点检查：有没有已到期但还在履行的合同？有没有只签了口头协议的业务？把这些"灰色地带"全部规范起来。一个小商铺能欠11年租金，如果企业有几十个类似情况，风险将难以估量。

最后提醒：有些企业认为"对方一直没催，应该没事"。但法律上，租金诉讼时效是3年，本案之所以能追讨11年租金，是因为法院认定租赁关系一直持续（时效中断）。别抱侥幸心理——你"赖"着不处理的合同，可能正在利息账户里悄悄长大，等你哪天发现时，已经还不起了。

合同管理不是法务部门的"额外工作"，而是企业经营的"安全带"。花点时间处理合同到期事宜，远比日后打官司、付赔偿更划算。毕竟，在商业世界里，省下的每一分管理成本，都是明天的利润；漏掉的每一个合同细节，都可能是未来的炸弹。