抵押未登记致银行丧失优先受偿权-松滋金融借款合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我们常遇到客户因“以为签了合同就万事大吉”而栽跟头。今天用一个真实案例提醒大家：光有抵押合同不登记，等于白忙一场！ 这起案件中，银行明明收了房产作抵押，却因漏掉一步关键手续，最后血本无归。企业主们务必引以为戒，避免重蹈覆辙。

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初435号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实（直接摘自判决书）：
2023年5月17日，松滋某银行有限公司与吴某、周某签订了《个人借款合同》，约定银行向吴某、周某发放贷款40万元，期限12个月（2023年5月17日至2024年5月16日），年利率8.5%，还款方式为“按频率付息，一次还本”；若逾期，罚息按合同利率的1.5倍（即12.75%）计算，利息还要加收复利。同日，银行与吴某签订《最高额抵押合同》，约定用吴某名下位于松滋市镇村的集体土地使用权及房产作抵押担保，银行有权优先受偿。银行还与熊某签订《最高额保证合同》，由熊某承担连带保证责任。
合同签订后，银行于2023年5月18日发放了40万元贷款。2024年5月14日，因借款人资金紧张，三方又签了《借款展期协议》，将还款期限延长至2025年5月16日，并约定分两期还本金（2024年10月25日还8万元，2025年4月25日还5万元，剩余到期结清）。但2024年10月25日，吴某、周某未按期还款，银行随即发出《全部收贷通知书》，宣布贷款提前到期，并要求熊某履行担保责任。截至起诉时，吴某、周某仍未还款，熊某也未担责。

判决结果简单说：
法院判吴某、周某还清40万元本金及利息（截至2025年1月14日欠8856.54元，之后按年利率12.75%计息），熊某承担连带还款责任。但最关键的是——银行要求对吴某的房产优先受偿的请求被驳回！ 因为抵押合同虽然签了，却没去办理登记手续。

三、核心风险提示：为什么“签了合同”不等于“高枕无忧”？

这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的“隐形大坑”：抵押权不登记=没抵押！ 银行以为拿着《抵押合同》就能稳稳保住房产，结果法院一句“抵押权未设立”，所有保障化为乌有。原因就两点：

1. 法律硬性规定： 根据《民法典》，房产抵押必须去不动产登记中心办登记。光签合同只是“第一步”，没登记就像买房没过户——房子名义上还是你的，实际却保不住。本案中，吴某的集体土地房产未登记，银行自然不能优先受偿（即便房子还在，也只能排队等普通债权人分钱）。
2. 企业常见误区： 很多企业觉得“对方肯签合同就行”，尤其熟人合作时更易放松警惕。比如本案借款人是本地人，银行可能觉得“跑不掉”，结果逾期后才发现：房产早被私下转卖或查封，想处置时根本来不及！

给企业的救命建议：

• “三必须”原则：
  1. 必须当场盯登记： 签抵押合同后，24小时内陪客户去登记中心办手续（现在手机APP也能查进度）。别信“过两天补办”的借口——本案银行拖了1年多，黄花菜都凉了！
  2. 必须查清抵押物状态： 集体土地、小产权房等特殊房产，本身可能无法登记。签约前先查《不动产权证》能否抵押（可委托律师快速核查）。
  3. 必须留“后手”： 万一登记困难（如本案集体土地），立刻要求借款人加保人或存保证金。本案中熊某的保证责任有效，就是因为保证合同无需登记！
• 一句话总结风险： 抵押不登记，胜诉也白干；担保要生效，手续跑在前！

征和律师提醒： 企业借钱给别人，或找人担保时，别只盯着合同签字。登记才是“真金白银”的保障——省下这一步，可能损失百万。建议每年做一次“担保体检”，重点查抵押登记状态。如需定制风控方案，欢迎联系征和企业法律顾问团队（400-xxx-xxxx），免费领《抵押登记避坑指南》！

（注：本文案例已隐去具体人名企业名，符合司法实践惯例；内容仅作普法参考，不构成个案法律意见。）