«

无资质建房合同无效但已入住视为认可质量，未验收决算致索赔失败-恩施农村建房施工合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：1 恩施法律顾问

征和律师事务所法律顾问服务： 先试用，满意再付款，最低只需 3998元 。

点击微信咨询 再享1000元优惠

一、案例检索信息

案由：农村建房施工合同纠纷
案号：(2025)鄂2825民初978号
审理法院：湖北省宣恩县人民法院

二、案件事实

胡某为修建房屋邀约朱某，因朱某没有修建房屋资质，遂与恩施某建有限公司一起承接案涉工程。2023年4月24日，胡某与恩施某建有限公司、朱某签订《合同书》。胡某为发包方（甲方）、恩施某建有限公司、朱某为承包方（乙方），胡某将伍家台组号的"五家台新中式别墅建设工程"以1058000元总价包干的方式发包给恩施某建有限公司，包含项目为±0基础、主体建筑、外观、景观等，其中房屋主体共3层建筑面积896ｍ2、园林面积140ｍ2、工期360天。2024年1月2日，胡某与恩施某建有限公司签订《住宅装饰装修工程施工合同书》，胡某以1600000元全包的方式将案涉房屋装饰装修工程发包给恩施某建有限公司。合同签订后，恩施某建有限公司、朱某进场施工。施工过程中，案涉工程因主体及装修工程均有增项，部分增项金额双方未能达成一致意见，且存在邻居阻挠施工等原因致案涉工程未按期完工。截至起诉前，胡某累计向恩施某建有限公司、朱某支付案涉工程款2890000元。胡某认为恩施某建有限公司、朱某未按合同约定完成假山修建，未整改阳台栏杆的安全隐患、菠萝格柱子裂痕、阳台立柱裂痕，经协商未果，胡某遂起诉至一审法院。

另查明，对于案涉工程主体部分，《合同书》约定由合同签订地法院管辖，该《合同书》在宣恩金源某店签订；《住宅装饰装修工程施工合同书》约定争议解决方式为向恩施仲裁委员会申请仲裁。

判决结果：一审法院驳回胡某的诉讼请求。二审法院维持原判，认为虽然合同因承包方无资质而无效，但房屋已进入装修阶段视为对质量基本认可，且因工程未验收决算、付款不清晰，无法确定胡某是否已付清全部工程款，故胡某要求返还工程款的主张无依据。

三、企业如何防范此类法律风险

这个看似简单的农村建房纠纷，实际上揭示了企业在工程合同管理中的五大"致命伤"，稍不注意就会像本案中的业主一样，明明觉得"被坑了"，却在法庭上输得莫名其妙。让我们用大白话讲清楚，企业该如何避免踩这些坑：

1. 资质问题不是"小问题"，而是"生死线"
本案中，法院直接认定合同无效，原因很简单：恩施某建公司和朱某都没有建筑业企业资质。很多企业老板觉得"小工程没关系"，"熟人介绍不用太较真"，但法律不讲人情。没有资质接工程，合同从一开始就埋下"定时炸弹"。一旦出问题，你连讨价还价的资格都没有。企业提醒：接工程前先摸清自己"几斤几两"，没有相应资质宁可不接，也别贪小便宜吃大亏。

2. "活干完了"不等于"钱结清了"，验收决算才是关键
胡某最大的败笔是什么？房子都装修入住了，却没做正式验收！法院认为"已进入装修阶段视为对质量基本认可"，胡某再喊"质量有问题"也没用。更惨的是，双方对增项工程量有争议，却没签字确认，导致法院根本算不清到底该付多少钱。企业提醒：工程干完千万别急着撤场，必须组织正式验收，双方签字确认。所有增项、减项都要有书面记录，哪怕是一张简单的工作联系单，也要双方签字。这是你日后要钱的"铁证"！

3. 付款不分类=自己挖坑给自己跳
本案中胡某共付了289万元，但没区分是付主体工程还是装修工程的款。而主体工程和装修工程是两份合同，主体工程归法院管，装修工程归仲裁委管。钱混在一起，法院根本分不清胡某在主体工程上到底付了多少，自然无法判断他是否多付。企业提醒：收钱时必须注明"此款为XX工程第X期进度款"，最好让对方在付款凭证上签字确认。不同工程、不同合同的款项绝对不能混，否则就像把不同颜色的衣服一起洗，最后全染花了。

4. "我觉得有问题"不等于"法律认为有问题"
胡某说阳台栏杆不安全、柱子有裂痕，但拿不出专业检测报告，法院当然不认。法律只认证据，不认"我觉得"。很多企业老板也是这样，发现问题只在微信上吼两声，不固定证据，等打官司时只能干瞪眼。企业提醒：发现质量问题第一时间拍照录像，请第三方机构检测，发正式函件给对方要求整改并保留送达证据。别嫌麻烦，这些"小动作"将来可能是救命稻草。

5. 口头承诺等于没承诺，白纸黑字才作数
朱某说胡某口头承诺给他额外2万元补偿，但没写进合同，法院直接不认。工程中经常有"先干着，后面再算"的口头约定，结果一到算钱就互相扯皮。企业提醒：所有口头承诺必须形成书面补充协议，哪怕是一张简单的备忘录，也要双方签字。记住：没签字的约定，在法庭上就是空气。

特别提示：本案中胡某最冤的是，房子都住进去了，却因没做验收决算，导致想追回"未完工"的假山款都做不到。对企业而言，这恰恰是最该警惕的——工程完工后及时验收决算不是帮对方，而是保护自己！否则就像请人装修完房子不验收，住了半年才发现偷工减料，那时再要说法就难了。

四、征和律师给企业的贴心建议

工程合同纠纷往往不是"突然爆炸"，而是"慢慢腐烂"。就像本案，从施工到入住再到打官司，问题早有苗头，却因企业法律意识薄弱一步步恶化。作为企业法律顾问，我们建议：

征和律师事务所专为企业提供极高的性价比法律顾问服务，特别推出"先试用满意后付款"模式——您可先体验我们的合同审查、风险提示等基础服务，满意后再决定是否长期合作，真正让法律服务"看得见、摸得着、用得起"。企业经营如行舟，法律风险似暗礁，专业护航才能行稳致远。