合同约定改造费用自担，租赁期满后出租人无需补偿-麻城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂民再163号
审理法院：湖北省高级人民法院

二、案件事实与判决结果

2009年9月10日，麻城市某中心与麻城市某商贸有限公司（以下简称某商贸公司）签订《房屋出租协议》，约定将位于麻城市的房屋及院子出租给某商贸公司，租期12年（自2009年9月12日起至2021年9月11日止）。协议约定：租金总额160万元；租赁期间因生产经营需要改造投资由某商贸公司自行承担；租赁期满后不动产归麻城市某中心所有；院子内某商贸公司投资的建筑在承租期满后自行拆除。

2019年3月至2021年4月，因机构改革，出租方权利义务先后转让给麻城市某局和麻城市某中心。2021年6月，麻城市某中心通知某商贸公司房屋到期后不再出租。2022年1月，双方因租赁房屋腾退发生纠纷，法院判决某商贸公司应腾退房屋并拆除院内3栋临时建筑物。2022年7月25日，双方在法院执行局见证下完成移交，包括临街房屋、院内临时建筑物，以及租赁房屋前后平整的土地、配电房、水电安装以及道路硬化部分。

某商贸公司认为其对院子内的土地进行了平整和道路硬化，这些部分无法拆除，要求麻城市某中心补偿相应费用。某商贸公司提供了单方委托的审计报告，显示土地平整和道路硬化费用为2477442元。

一审法院判决麻城市某中心返还不当得利款项74万余元；二审法院维持原判；再审法院（湖北省高级人民法院）最终撤销一、二审判决，驳回某商贸公司的全部诉讼请求，并由某商贸公司承担全部诉讼费用。

三、核心观点与法律风险提示

这个案子说白了就是一句话：合同白纸黑字写了"改造费用自己扛"，租期到了就别想让房东掏钱。再审法院一锤定音：双方2009年签合同时就约得明明白白——租期内改造的钱由某商贸公司自己出，租期结束后的不动产全归麻城市某中心。某商贸公司花了240多万平整土地、硬化道路，本想着租12年能回本，结果合同到期后想让"政府房东"补偿，法院坚决不支持。

企业要特别警惕这3个"血泪教训"：

第一，签合同别图省事写"按惯例办"
某商贸公司吃了大亏就因为合同太笼统。协议里只说"改造投资由乙方自行承担"，没具体说哪些改造能补偿、哪些不能。很多企业签合同时总想着"都是熟人""政府单位不会赖账"，随便写几句就完事。记住：凡是涉及钱的事，必须写清"谁出钱、怎么算、啥时候给"。比如改造道路，应该明确约定："若租期超过15年，期满后按残值30%补偿；不足15年则自行承担"。这样既保护自己，也避免日后扯皮。

第二，投钱前先算清"回本账"
某商贸公司花240多万搞土地平整，却只签了12年租约。按汽车4S店行业惯例，这种投资通常要15-20年才能回本。法院在判决里说得直白："这是你做生意的成本，亏了不能赖房东"。企业做改造前务必想清楚：我的投资多久能收回？租期够不够长？ 如果租期比投资回收期短，要么谈更长租约，要么控制改造规模。千万别学某商贸公司，疫情一来生意不好，就想把经营风险转嫁给对方。

第三，单方搞的"证据"法院可能不认
某商贸公司拿自己找的审计报告要钱，结果被法院戳穿：报告把已用6年的道路还写成"在建工程"，明显违反会计准则。很多企业吃了这个亏——自己找人评估、自己出报告，对方不认可就白忙活。正确的做法是：改造前和房东签个《确认单》，写明"本次改造花费XX元，双方认可价值"；或者在合同里约定："重大改造需双方共同委托第三方评估"。这样日后有争议，证据才站得住脚。

最后划重点：合同不是走过场，每一句都可能变成"打官司的子弹"。企业签租赁合同时，务必做到"三问"：

1. 这句话有没有歧义？（比如"合理补偿"等于没说）
2. 我的投资能安全收回吗？（租期必须长于回收期）
3. 万一打官司证据够硬吗？（避免单方评估）

记住这个案子的教训：政府单位当房东也不"兜底"，白纸黑字才是硬道理。签合同时多花一小时抠细节，日后能省一百万诉讼费！