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房屋被他人占用开发商仍需承担违约责任-老河口房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：9 老河口法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2019)鄂06民终386号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2010年1月3日，原告张某与老河口某发经贸有限公司签订商品房认购书一份。认购书载明：原告认购的房屋为花园小区2号楼南栋1单元2层西户住房一套，面积125平方米，单价为1715元/㎡；门面房位于2号楼南栋面朝南自西往东第2、3、8、9、10号，面积共计264.84㎡，单价6500元/㎡。住宅和门面房价款合计为1935835元。原告应交付定金50000元。

同日，双方又签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：甲方（老河口某发经贸有限公司）应在2010年12月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。

在上述两份合同签订之前，原告张某即于2009年12月23日向老河口某发经贸有限公司交纳定金5万元（以其父亲名义代交）。上述两份合同签订后，原告张某又先后向老河口某发经贸有限公司交纳购房款，共交纳定金和购房款191万元。

因老河口某发经贸有限公司未按合同约定于2010年12月30日之前向原告交付房屋，2013年3月4日，原告前往该公司讨要说法，经协调，老河口某发经贸公司时任法定代表人杨某江于当日向原告出具《承诺书》一份，承诺："本公司与张某所签房屋出售协议，因种种因素导致晚期交房。为尽快交付房屋，本公司承诺自今日起8个月内交付房屋，房号2号楼自西向东第2、3、8、9、10号，决不一房二售。"

2013年4月20日，原告张某又向老河口某发经贸公司出具《承诺书》一份，承诺要求将门面房产权分别登记在刘某强、付某俊、张某玉、张某云等人名下。

另查明：本案诉争的花园路农贸大市场2#楼于2010年4月12日主体封顶完成。该房屋虽未办理预售许可证，但2014年12月11日在老河口市房管局办理了产权登记，并领取了房产总证。房产证登记的产权人为老河口某发有限公司。本案起诉前，被告已将合同约定的住宅房1套交付给了原告，5间门面房因被案外人张某海占用未能交付。为履行门面房交付义务，被告曾于2014年对案外人张某海提起诉讼，要求腾退房屋，但该请求被判决驳回。后经多次诉讼和执行，被告已于2018年6月5日向原告交付了合同约定的5间门面房。

又查明：老河口某发经贸有限公司于2010年11月8日变更为老河口某发有限公司，2012年2月29日，公司法定代表人由杨某江变更为杨某琰。

还查明：2014年5月27日，老河口市价格认证中心对花园路349号花园路农贸市场大门以东17间门面房月租金的价值进行了价格认证，2#门面房月租金为700元/月；3#、8#、9#、10#门面房月租金均为600元/月。

判决结果：
一审法院判决：1、被告于判决生效后30日内协助原告办理所购房屋的产权证书；2、被告支付原告逾期交房违约金223200元；3、驳回原、被告的其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、案例的核心观点

这个案例揭示了一个重要法律原则：即使因为第三方原因导致无法交房，开发商仍需向购房者承担违约责任。

很多企业老板可能会想："房子被别人占着，又不是我的错，为什么要我赔钱？"但法律上不是这么认定的。在这个案例中，老河口某发有限公司因为案外人张某海占用了房屋，无法按时交房，但法院仍然判决公司要向张某支付近22万元的违约金。

为什么会这样？因为合同具有相对性——张某是和老河口某发有限公司签的合同，不是和占用房屋的张某海签的合同。作为合同一方，老河口某发有限公司有义务确保房屋能够顺利交付。即使房屋被他人占用，这也是公司应该解决的问题，不能把这个风险转嫁给购房者。

此外，这个案例还告诉我们几个重要风险点：

  1. "他人占用"不是免责理由：企业在签订合同时，应当充分评估可能的风险，特别是房屋是否存在被他人占用的情况。如果明知有风险还签约，事后不能以此推卸责任。

  2. 通知义务很重要：老河口某发有限公司曾主张张某逾期付款，但因为公司没有及时通知张某主体楼已经封顶（即付款时间点），法院没有支持这一主张。企业在合同履行中，一定要保留好通知、催告的证据，比如发函、短信、邮件等。

  3. 承诺书不一定能变更合同：虽然公司后来出具了"8个月内交房"的承诺书，但法院认为这不是双方协商的结果，不能改变原合同约定的交房时间。企业如果想变更合同内容，必须与对方达成明确一致，不能单方面承诺。

  4. 产权登记要规范：张某要求将房屋登记在多人名下，法院认为这涉嫌避税，不予支持。企业在办理产权登记时，必须按照实际交易情况如实申报，不要配合客户进行可能涉及避税的操作。

给企业的建议：

记住：合同不是签完就完事了，履约过程中的每个环节都可能埋下法律风险。作为企业，应当把合同管理贯穿交易全过程，而不是等到出问题才想办法。这样既能保护企业自身权益，也能维护良好的市场秩序。