房地产超容积率必须补交土地出让金-丹江口合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初407号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2007年丹江口市德某置业有限公司竞得丹江口市环城南路宗地土地使用权。2007年1月8日，丹江口市自然资源和规划局（原丹江口市国土资源局）与丹江口市德某置业有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定：宗地总面积为13568.23㎡，土地用途为住宅；出让年限为70年；土地使用权出让金3096948元；合同第十七条约定，改变土地用途和条件必须办理批准手续并补交出让金；第三十一条约定，未按时支付出让金需每日按5‰缴纳滞纳金。合同签订后，德某公司支付了全部土地出让金。2009年7月23日，丹江口市住房和城乡建设局向德某公司核发一期建设工程规划许可证（建设规模9331㎡），2011年7月4日核发二期许可证（建设规模17000㎡）。德某公司于2009年9月16日开工建设丽景花园项目，2010年完工验收。2015年11月30日，原丹江口市城乡建设规划局发函告知：该项目审批容积率为1.94，实际容积率为2.16（超0.22）。自然资源局委托评估公司出具报告，认定超容积率需补交出让金479800元。2016年4月8日，自然资源局向德某公司送达催款通知，要求10日内补交。德某公司未缴纳，自然资源局遂提起诉讼。

法院判决：德某公司需向自然资源局支付超容积率土地出让金479800元及滞纳金（以479800元为基数，从2016年4月9日起每日按5‰计算）；驳回自然资源局关于评估费的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范建议

核心观点：企业超容积率开发必须全额补交土地出让金，政府其他承诺不能抵消应缴费用

这个案子说透了一个关键问题：房地产企业如果建超了规划容积率（比如合同约定1.94倍，实际建到2.16倍），就必须老老实实补交土地出让金，别指望用"政府答应过补偿"当挡箭牌。法院明确指出：超容积率补缴是合同义务，政府之前的补偿承诺属于另一回事，两者不能混为一谈。就像你去超市买东西欠了钱，不能说"上次超市多找了我零钱"就拒绝付账——这是两个独立的账目！

企业如何防范这类风险？

1. 签合同时盯紧"规划指标"
   拿地时，合同里的容积率、建筑密度等指标不是随便写的。本案中德某公司以为"超一点没关系"，结果补缴近48万元，还要加每日5‰的滞纳金（相当于年化180%！）。记住：规划指标是红线，不是参考线。 开发前务必让专业人员核对合同和规划许可证，确保完全一致。

2. 要改规划？必须提前走程序！
   很多企业图省事"先建了再说"，想着事后补手续。但法院认定：必须先拿到规划部门批准，再调整建设方案。如果真需要提高容积率（比如市场好想多盖几层），立刻向住建局申请变更，同步和自然资源局谈补缴出让金。千万别等项目建好了、验收时被发现才补救——那时补缴金额可能翻倍，还要算天价滞纳金。

3. 政府承诺必须"白纸黑字"
   本案德某公司说"政府答应补偿74万元"，但拿不出证据，法院根本不认。今后和政府谈条件，务必做到三点：

   • 所有优惠、补偿写入正式协议；
   • 要求加盖政府公章（口头承诺等于没说）；
   • 特别注明"可用于抵扣土地出让金"等具体条款。
     比如本案中若真有补偿约定，就该在协议里写明："政府补偿74万元，其中48万元直接抵扣超容积率出让金"。

4. 收到催缴通知别当"耳旁风"
   自然资源局2016年就发了催款通知，德某公司拖着不处理，结果滞纳金从2016年滚到2021年判决，金额雪球越滚越大。正确做法是：

   • 收到通知立即核对评估报告；
   • 有异议3天内书面提出，并申请重新评估（本案德某公司没申请，法院直接采信了报告）；
   • 实在交不起，主动协商分期补缴——至少能避免天价滞纳金。

最后提醒
房地产开发就像盖房子：地基（合规）打不牢，楼层（利润）盖得再高也会塌。本案中48万元补缴款对房企不算大钱，但加上6年滞纳金可能翻倍，还赔上诉讼费、声誉损失。建议企业：

• 每月自查一次项目规划执行情况；
• 重大调整前咨询专业律师；
• 和政府往来文件全部归档备查。
  别让一时侥幸，变成多年利润打水漂！