无预售证卖房合同无效且法人用个人账户收款需共同担责-丹江口商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初1456号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年4月13日，丹江口鑫某有限公司法定代表人谢某以公司名义与王某签订一份《房屋买卖契约》，将武当山特区草小新天地3-503号房以31万元价格出售给王某。合同约定：因该房产尚未办理预售许可，不能公开销售，王某提前支付31万元作为购房款；若因公司原因使王某不能购得房产，公司需双倍返还购房款。当日，谢某与丹江口鑫某有限公司共同向王某出具收条，注明收到31万元现金，为"提前借给甲方的购房款"。次日，王某向谢某个人银行账户转账30万元，并交付现金1万元。后因丹江口鑫某有限公司债务问题，该房地产项目在2019年被法院裁定抵偿给债权人，导致公司无法向王某交付房屋。经查，丹江口鑫某有限公司出售的草小新天地一期商品房始终未取得商品房预售许可证明。

法院判决：丹江口鑫某有限公司和谢某共同返还王某购房款31万元，并自2018年4月14日起按年利率6%支付利息至债务清偿完毕；驳回王某要求解除合同和双倍返还购房款的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个案子看似是购房者维权成功，实则给所有房地产企业敲响了警钟：无证卖房=埋雷，个人收款=连带责任。很多老板觉得"先收钱再补证"是行业潜规则，却不知这颗雷随时会炸伤企业甚至牵连个人。

风险点一：无预售许可证卖房，合同直接无效
丹江口鑫某公司未取得预售证就卖房，法院直接判定合同无效。这意味着：

• 所谓"双倍返还"等违约条款全部作废，企业想用高额违约金吓退购房者没用
• 企业不仅要退钱，还得额外赔利息（本案按年利率6%计算）
• 企业作为专业开发商，对合同无效负主要责任，想推给购房者几乎不可能

风险点二：法人用个人账户收购房款，个人要"背锅"
本案最致命的是：王某把30万元打进了谢某的个人账户，谢某还和公司一起开收据。法院因此认定：

• 谢某无法证明钱已转给公司，就要和公司一起还钱
• 企业债务变成个人债务，老板的房产、存款都可能被执行

企业防范三招，守住钱袋子和腰包

1. 证件不齐绝不卖房
   预售许可证是卖房的"准生证"，没证卖房就像无证驾驶——出了事故全责。建议：建立"证照双签"制度，销售前必须由法务和销售总监双人确认证件齐全，避免业务员为业绩"先斩后奏"。

2. 公私账户严格隔离

   • 所有收款必须进入公司对公账户，禁止用个人微信、支付宝或银行卡收购房款
   • 若客户坚持转账给个人（如本案"借款转购房款"操作），必须同步签订三方协议，明确款项性质及转付时限
   • 每月核对银行流水，发现个人账户异常收款立即整改

3. 合同条款要"务实"
   本案中"双倍返还"条款因合同无效而失效，但企业若在有效合同中设置过高违约金（如三倍房款），法院也会酌情调低。建议：

   • 违约条款设置在合理范围（如已付房款20%以内）
   • 重点约定"证件办理时间"和"延期交付补偿标准"，用明确时限降低纠纷风险

特别提醒：很多企业觉得"先收钱回笼资金，证很快能办下来"，但本案从2018年签约到2021年判决，三年过去证仍未取得。房地产政策变化快，今天能办的证明天可能就卡住。守住"无证不售"底线，看似少赚一笔快钱，实则避免了十倍赔偿风险。记住：合法合规才是企业最省钱的"保险"。