未办抵押登记企业破产时债权人无法优先受偿-丹江口普通破产债权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：普通破产债权确认纠纷
案号：(2024)鄂03民终850号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院（一审）、湖北省十堰市中级人民法院（二审）

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年3月9日，丹江口某房地产开发有限公司以资不抵债为由向法院申请破产，法院于2018年3月26日裁定受理该公司的破产清算申请。
丹江口某房地产开发有限公司与胡某之间在2013年6月签订有《合作投资开发建设协议》，合作开发建设位于湖北省丹江口市的"祥和凰城"房地产项目。2013年12月，胡某向尤某成借款发生民间借贷关系，王某友、湖北某面粉有限公司对该借款提供连带责任保证。2015年3月22日，尤某成与胡某签订《房产抵押合同》，约定胡某将位于丹江口市水都大道"祥和凰城"东边11号楼（小区东门口），由南向北第9、第10号、第11号、第12号共计四间一层门面房，总面积约500平方米作为担保抵押给尤某成。担保范围为借款本金及利息。抵押合同没有在登记部门办理抵押登记。因还款不能提起诉讼，2017年1月26日，湖北省枣阳市人民法院作出（2016）鄂0683民初1973号民事判决，判决：胡某偿还尤某成借款本金186万元及利息（利息自2014年8月22日起按年利率24%，计算至本金付清之日止）；王某友、湖北某面粉有限公司对上述款项承担连带责任；丹江口某房地产开发有限公司在抵押房产的价值范围内对第一项款项承担连带清偿责任。
丹江口某房地产开发有限公司申请破产后，尤某成申报债权352.462万元，要求享有优先受偿权。管理人以"抵押财产无法对应，无9、10、11、12四间商业用房，抵押物不明确"为由，审核确认尤某成申报债权金额为0元。
在签订《房产抵押合同》时，"祥和凰城"10号楼、11号楼尚未建设完成。楼房竣工后，11号楼（小区东门）范围有6间商铺，10号楼范围有6间商铺。尤某成提供的商铺平面图并非规划设计部门备案图纸，其标示的抵押物（11号楼由南向北第9-12号）实际对应10号楼"10-101、10-102、10-103、10-104"号商铺。丹江口某房地产开发有限公司在2016年已将10号楼、11号楼范围内的商铺全部抵偿给第三人并完成交付。

判决结果：
一审法院驳回尤某成的诉讼请求。二审法院撤销一审判决，确认尤某成对丹江口某房地产开发有限公司享有普通破产债权（本金186万元及相应利息），但不享有优先受偿权。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案子告诉我们一个简单却关键的道理：签了抵押合同不等于就安全了，没去登记的抵押就像没上锁的保险箱——看起来有保障，关键时刻可能一场空。

尤某成和房产公司签了抵押合同，法院也判决房产公司要在抵押房产价值范围内承担责任，但最终在破产清算时，他只能和其他普通债权人一样排队等钱，连优先受偿的资格都没有。为什么？因为最重要的一步——到房产部门办理抵押登记——他漏掉了！

就像我们买房，签了合同还得去房管局登记，否则房子可能就不算你的。抵押也是一样，法律规定不动产抵押必须去登记才生效。这个案子中的抵押物描述模糊（"11号楼由南向北第9-12号"），实际建成后编号对不上，加上没办登记，破产时管理人当然不认这个"优先权"。

给企业的三点实用建议：

1. 抵押必须"双保险"——合同+登记
   签完抵押合同后，务必在15天内去不动产登记中心办理抵押登记。别以为有法院判决就万事大吉，就像本案，法院判决确认了抵押合同有效，但没登记就等于没抵押权。建议企业财务或法务人员建立"抵押登记倒计时"提醒，合同签完马上启动登记流程。

2. 抵押物描述要像"快递地址"一样精准
   别写"东边第3-5号商铺"这种模糊描述，要写"丹江口市水都大道XX号祥和凰城10号楼101-104室，不动产权证号XXXX"。最好附上规划部门备案的图纸，每间房单独编号。就像寄快递必须写清门牌号，不然包裹根本送不到。

3. 定期"查房"，别让抵押物"失踪"
   本案中房产公司在2016年就把抵押房屋抵给他人了，尤某成却毫不知情。建议企业：

   • 每季度实地查看抵押物现状
   • 关注抵押物是否被查封、转卖
   • 发现异常立即要求补充担保
     （可通过"国家企业信用信息公示系统"免费查询房屋抵押状态）

特别提醒：作为担保企业（如本案中的房产公司），如果帮别人做抵押担保，一定要确保抵押物真实存在、描述准确、及时登记。否则一旦被担保人出问题，自己可能要"背锅"还拿不到保障——就像本案房产公司，虽然法院判决其在抵押物价值范围内承担责任，但因抵押物不明确，最终反而陷入纠纷。

记住：法律只保护"看得见"的权利。再完美的合同，没登记就是一纸空文；再值钱的房产，没锁定就可能竹篮打水。企业经营中，把法律手续走扎实，比事后打官司省心百倍！