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物业费调价需公示且违约金不可过高-丹江口物业服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：6 丹江口法律顾问

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一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初1474号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
丹江口市某果物业管理有限公司于2010年9月2日通过开发商邀请方式入驻奥华御园小区。2013年3月13日，张某某购买该小区A6幢1单元1402室房屋一套，建筑面积111.66㎡。2013年4月25日，张某某与丹江口市某果物业管理有限公司签订《物业入住协议》，约定住宅按建筑面积每月每㎡收取0.8元物业费，车库物业如不改变存车用途每月每㎡收取0.3元物业费；生活垃圾清运费每月每户4元；延期三个月缴纳的按欠费金额的千分之五每日缴纳违约金。张某某于同日交纳2013年4月25日至2014年5月25日的物业费1073元及代收环卫费48元。2013年7月31日，张某某与丹江口市某果物业管理有限公司签订《奥华·御园储藏室出让协议》，购买该小区B1号楼底层20号储藏室一间，面积25.7㎡，协议约定遵守物业管理规定，按时交纳物业管理费。协议签订当日张某某交纳储藏室款84000元，收据上注明“张某某B1-20号车库款”；同时交纳了一年物业费93元，收据上注明“张某某B1-20号车库物业费93元”。2014年，经丹江口市某果物业管理有限公司申请，丹江口市物价局向其发放《湖北省服务价格监审证》，确定物业费标准为高层1元/月/㎡，车库0.3元/月/㎡。丹江口市某果物业管理有限公司向小区张贴公告公示，2014年起按新标准收费。张某某按该标准在2020年1月22日支付了2014年5月25日至2015年5月25日的物业费、环卫费1378元。截至目前，张某某尚欠2015年5月26日至2021年4月25日的房屋物业费8052元、2014年9月1日至2021年4月1日的车库物业费609元、2015年5月至2020年8月的垃圾清运费189元，合计8850元。

法院判决：张某某需在判决生效后十日内支付丹江口市某果物业管理有限公司物业费（含垃圾清运费）8850元、违约金1770元（按欠费总额的20%计算），总计10620元；驳回物业公司的其他诉讼请求。

三、核心观点论述：企业如何防范物业服务法律风险
这个案子看似简单，却给所有物业公司提了个醒：收物业费不是“想收就能收”，一不小心就可能白忙活，甚至打官司也拿不回全款。法院为啥只支持了部分诉求？核心就三点：调价要提前“打招呼”、拒交理由要分清责任、违约金别定太“吓人”。咱们用大白话拆解，帮企业避开这些坑。

第一，物业费涨价不能“偷偷摸摸”，必须政府批+小区贴告示。
张某某说：“合同写好0.8元/㎡，你突然涨到1元，我根本不知道！”但法院没信——因为物业公司2014年调价时，先找了物价局拿批文，又在小区贴了公告。更关键的是，张某某2020年交费时用了新标准（1378元），却没提反对意见，等于默认接受了。这说明啥？企业调价必须走两步：一是拿到物价部门“通行证”，二是真真正正让业主看到告示（比如在单元门、业主群发通知），不能光在办公室贴一张纸就完事。 否则业主咬死“我不知道”，法院很可能按旧标准算钱，企业白涨了也白搭。

第二，业主拿“房子漏水”当借口拒交费？法院直接说“不”！
张某某辩称：“窗台漏水、墙体开裂，你们修不好我就不交钱！”但法院明确：房子质量问题归开发商管，和物业没关系。物业的活儿是扫地、看门、管绿化这些“小区服务”，不是当“修理工”。企业千万别被业主带偏节奏——遇到投诉要积极沟通，但必须划清界限：属于开发商的问题，赶紧帮业主联系解决；属于物业服务的，才该自己担责。 同时，所有沟通记录、维修单子都留好证据（比如拍照、签收单），别等到打官司才拍脑袋说“我做过啊”。

第三，违约金别学“高利贷”，否则法院砍一半给你看。
合同里写了“欠费每天罚千分之五”，乍一看不多，算下来年化利率182.5%（远超银行利息）！张某某一喊“太高了”，法院立马出手：直接按欠费20%判（1770元）。为啥？因为法律讲究公平，罚太多就是“趁火打劫”。企业定违约金时，建议参考银行LPR（贷款市场报价利率）的4倍以内（目前年化约15%左右），既够威慑欠费，又不会被法院驳回。 另外，催费要“软硬兼施”：先发温馨提醒，再书面催缴，最后才走法律程序——全程留证据，否则光靠一纸合同，可能连本金都难要全。

总结：物业不是“甩手掌柜”，服务要细、流程要严。
这个案子血淋淋地告诉我们：收物业费不是“坐等业主送钱”，而是从签合同、调价、服务到催收的全链条管理。企业要学聪明点：